Asumisoikeustalojen rajoitusten ja asukasvalinnan uudistaminen

lisätään 44 §:ään uusi 11 ja 12 kohta, lakiin uusi 88 a ja 88 b §, 105 §:n 1 momenttiin, sellaisena kuin se on laissa 1006/2024, uusi 5 kohta, 109 §:ään, sellaisena kuin se on laissa 1006/2024, uusi 2 momentti sekä lakiin uusi 111 a § seuraavasti:

Asumisoikeussopimus ja sen muutos on tehtävä kirjallisesti. Suullinen sopimus ja suullinen sopimusehto eivät sido asumisoikeuden haltijaa. Asumisoikeussopimuksesta on käytävä ilmi ainakin:

4) huoneistosta hallintasuhteen alkaessa suoritettavan käyttövastikkeen suuruus ja sen määräytymisperusteet.

Valittaessa asukkaita valtion tukemiin asumisoikeusasuntoihin on noudatettava, mitä tässä luvussa säädetään. Asumisoikeusyhteisö valitsee asumisoikeuden haltijat asumisoikeusasunnon tarpeessa olevista hakijoista hakemusten saapumisjärjestyksessä.

Asumisoikeuden hakijan on asuntoa hakiessaan oltava vähintään 18-vuotias. Asumisoikeusasunto tai -asuntoryhmä voidaan suunnata erikseen ilmoitettuun ikäryhmään tai muuhun erityisryhmään kuuluville henkilöille, jos tästä on asianmukaisesti ja julkisesti ilmoitettu julistettaessa asumisoikeudet haettaviksi.

Edellä 1 momentissa tarkoitetussa tilanteessa asumisoikeuden haltijaksi on hyväksyttävä se, jonka hakemus on saapunut ensimmäisenä.

Asumisoikeusyhteisön on pidettävä asukasvalintaa koskevista tiedoista rekisteriä (asukasvalintarekisteri ). Rekisteriin saa tallentaa asuntoa hakevan henkilön tai perhekunnan nimet, henkilötunnukset ja yhteystiedot, tieto hakemuksen saapumisajankohdasta sekä hakijoiden ilmoittamat tiedot haettavasta asunnosta. Rekisteriin saa tallentaa myös tiedot asunnon saaneesta henkilöstä tai perhekunnasta ja asunnosta.

Asukasvalintarekisterin tietoja on luovutettava pyynnöstä anonymisoituina kunnalle asuntopoliittisia tietotarpeita ja maankäytön suunnittelua varten. Tietojen luovuttamisesta Valtion tukeman asuntorakentamisen keskukselle säädetään 103 §:ssä.

Asumisoikeusyhteisön on valittava asumisoikeuden haltijaksi 12–14 §:ssä säädetyt edellytykset täyttävistä hakijoista se, jonka hakemus on saapunut ensimmäisenä.

Hakemuksen saapumisjärjestyksestä ja tarveharkinnasta poiketen etusijalla asukasvalinnassa ovat tässä järjestyksessä:

1) asumisoikeuden haltija, joka luopuu asumisoikeudesta 88 tai 88 a §:ssä säädetyn menettelyn vuoksi;

2) asumisoikeusasuntoa keskenään vaihtavat asumisoikeuden haltijat;

3) asumisoikeuden haltijat, jotka asuvat samassa asumisoikeuskohteessa, missä haun kohteena oleva asumisoikeusasunto sijaitsee.

Edellä 2 momentissa tarkoitettujen etusijalla olevien hakijoiden valinnassa ei sovelleta 13 §:ssä säädettyä asumisoikeusasunnon tarve-edellytystä. Jos samaa huoneistoa hakee useampi kuin yksi hakija samasta mainitun momentin 1 tai 3 kohdassa tarkoitettujen hakijoiden muodostamasta etusijaryhmästä, on valittava se hakija, jonka asumisoikeussopimus on vanhin. Jos sopimukset on allekirjoitettu samana päivänä, ratkaistaan etusija arpomalla.

Valtioneuvoston asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä tässä pykälässä säädetystä asumisoikeuden haltijan valinnasta hakemuksen saapumisjärjestyksen perusteella ja etusijalle asettamisesta.

Asukastoimikunnalla on yhtä asumisoikeuskohdetta koskevissa asioissa oikeus:

10) tehdä esityksiä 45 §:ssä tarkoitetulle asumisoikeusyhteisön ja asumisoikeuden haltijoiden väliselle yhteistyöelimelle asumisoikeuskohteen asukashallinnossa esiin nousevista ja muista käsiteltävistä asioista;

11) seurata talon käyttöasteen ja vuokrattujen asuntojen määrän kehitystä;

12) käsitellä talon rajoituksista vapauttamisen hakemista, hakemuksen perusteita ja sen vaikutuksia sekä antaa asiasta lausunto.

Asumisoikeusyhteisö ei saa purkaa asumisoikeussopimusta 69 §:n 1 momentin 3–6 kohdassa tarkoitetulla perusteella, ellei se ole antanut asumisoikeuden haltijalle kirjallista varoitusta. Varoituksen tiedoksiannosta säädetään 111 a §:ssä.

Purkamisilmoituksen tiedoksiannosta säädetään 111 a §:ssä.

Sen lisäksi, mitä 88 §:ssä säädetään, Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus voi asettamillaan ehdoilla vapauttaa asumisoikeustalon tämän lain mukaisista käyttö- ja luovutusrajoituksista, jos:

1) talon huoneistoille ei ole kysyntää asumisoikeusasuntoina ja tästä syystä talossa on jäljellä asumisoikeuden haltijoita kolmasosassa tai sitä pienemmässä määrässä talon huoneistoja; tai

2) talo on perusparannuksen tarpeessa, eikä Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus hyväksy talon korjaamiseen vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain 20 §:ssä tarkoitettua asumisoikeustalon perusparannuskorkotukilainaa.

Rajoituksista vapauttaminen edellyttää 1 momentissa tarkoitetuissa tilanteissa 88 §:ssä säädetyn lisäksi, että:

1) asumisoikeusyhteisö palauttaa asumisoikeusmaksut tarkistuksineen 56 §:ssä säädetyn mukaisesti jäljellä oleville asumisoikeuden haltijoille, ja jos asumisoikeuden haltija muuttaa toiseen asuntoon rajoituksista vapauttamisen vuoksi, asumisoikeusyhteisö korvaa kohtuulliset muuttokustannukset;

2) rajoituksista vapauttamisen hakeminen ja sen aiheuttamat seuraukset asumisoikeuden haltijoiden kannalta on käsitelty asukashallintomenettelyssä asumisoikeuskohteessa sekä yhteistyöelimessä;

3) asumisoikeusyhteisö tarjoaa asumisoikeuden haltijalle:a) oikeuden lunastaa huoneisto omaksi; tai b) oikeuden jatkaa asumista huoneistossa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen perusteella tai muun asumisoikeus- tai vuokra-asunnon paikkakunnalla, jos tämä ei halua käyttää a kohdassa tarkoitettua oikeuttaan;

4) talon huoneistoista perittävillä käyttövastikkeilla tai vuokrilla ei ole voitu kahtena edellisenä vuotena kattaa talon hyväksyttäviä vuotuisia pääoma- ja hoitomenoja;

5) 1 momentissa tarkoitetun tilanteen syynä ei ole asumisoikeusyhteisön moitittava tahallinen tai huolimaton toiminta taikka laiminlyönti; sekä

6) asumisoikeusyhteisö on ennen rajoituksista vapauttamista ryhtynyt talon taloutta tervehdyttäviin toimenpiteisiin.

Rajoituksista vapautettavan talon omistajan on järjestettävä talon omistus asunto-osakeyhtiömuotoon ja tarjottava asumisoikeuden haltijalle lunastettaviksi tämän hallinnassa olevan huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Osakkeet on tarjottava lunastettaviksi Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen hyväksymään käypään hintaan tai huoneiston Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen vahvistaman alkuperäisen hankinta-arvon mukaiseen hintaan rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna, sen mukaan kumpi hinnoista on alempi. Omaksilunastushinnasta vähennetään mahdollinen huoneiston velkaosuus, jos se jää rasittamaan osakkeita. Asunto-osakeyhtiö ei saa periä yhtiövastiketta yhtiölle mahdollisesti jäävän, muun kuin valtion tukeman, talon rakentamista ja perusparantamista varten myönnetyn lainan kuluihin ja lyhennyksiin sellaiselta osakkaalta, joka on lunastanut osakkeet, ellei lunastaja ole ottanut lainaosuutta vastattavakseen osana kauppahintaa. Jos asumisoikeuden haltija lunastaa asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet omikseen, 56 §:n mukainen asumisoikeusmaksun palautus tarkistuksineen vähennetään maksettavasta omaksilunastushinnasta ja kuitataan maksetuksi takaisin osana asumisoikeusasuntoa koskevaa omaksilunastushintaa. Kauppasopimukseen on otettava ehto, josta kuittaus käy ilmi.

Rajoituksista vapauttamisen seurauksena mahdollisesti kertyvän voiton on jäätävä asumisoikeusyhteisölle ja se on otettava huomioon asumisoikeusyhteisössä seuraavien vuosien käyttövastikkeita määriteltäessä.

Valtioneuvoston asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä tässä pykälässä säädetyistä rajoituksista vapauttamisen myöntämisessä sovellettavasta menettelystä ja edellytyksistä.

Edellä 88 a §:ssä tarkoitetuissa tilanteissa asumisoikeussopimus päättyy neljän kuukauden kuluttua sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus on hyväksynyt rajoituksista vapauttamisen tai, jos rajoituksista vapauttaminen on ollut ehdollinen, todennut ehtojen täyttyneen.

Asumisoikeuden haltijalle on annettava kirjallinen ilmoitus asumisoikeussopimuksen päättymisestä ja siihen on liitettävä Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen päätös rajoituksista vapauttamisesta tai, jos rajoituksista vapauttaminen on ollut ehdollinen, Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen kirjallinen vahvistus ehtojen täyttymisestä. Ilmoituksessa on mainittava asumisoikeussopimuksen päättymisajankohta. Ilmoituksen tiedoksiannosta säädetään 111 a §:ssä.

Jos asumisoikeuden haltija käyttää oikeuttaan jatkaa asumista huoneistossa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen perusteella, vuokranantaja saa irtisanoa vuokrasuhteen päättymään aikaisintaan kahden vuoden kuluttua vuokrasuhteen alkamisesta.

Kun valtion tukema asumisoikeustalo tai sen asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet on vapautettu tämän lain mukaisista käyttö- ja luovutusrajoituksista 88 tai 88 a §:n mukaisesti ja 89 §:ssä tarkoitetut merkinnät on asianmukaisesti poistettu, lakkaa myös tämän lain ja sen nojalla annettujen säännösten soveltaminen taloon ja sen asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttaviin osakkeisiin.

Jos 104 §:ssä tarkoitetun uhkasakkomenettelyn ei arvioida soveltuvan laiminlyöntiin tai säännösten vastaiseen menettelyyn, Valtiokonttori voi Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen ilmoituksen perusteella tai oma-aloitteisesti määrätä seuraamusmaksun valtion tukeman asumisoikeustalon omistavalle asumisoikeusyhteisölle, joka:

3) perii käyttövastikkeissa muita kustannuksia kuin mitä 34 §:ssä säädetään omakustannusperiaatteeseen sisältyvistä kustannuksista tai laiminlyö kilpailuttaa hankinnat 37 §:ssä säädetyn mukaisesti;

4) laiminlyö olennaisesti antaa asukashallinnolle merkittäviä tietoja 50 §:n mukaisesti; tai

5) jättää noudattamatta rajoituksista vapauttamisesta 88 a §:ssä säädettyjä edellytyksiä tai Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen rajoituksista vapauttamista koskevan päätöksen ehtoja.

Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen 88 a §:ssä tarkoitettuun päätökseen saa vaatia oikaisua myös asumisoikeuden haltija, joka asuu päätöksen kohteena olevassa asumisoikeustalossa.

Tässä laissa tarkoitetut ilmoitukset voidaan antaa tiedoksi postitse kirjeellä vastaanottajan tavallisesti käyttämään postiosoitteeseen tai lähettämällä ne sähköisessä viestintäkanavassa, jos lähettäjä ja vastaanottaja ovat sopineet sähköisen viestintäkanavan käytöstä. Sähköisen viestintäkanavan käyttäminen edellyttää lisäksi, että lähettäjä ei tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää, että vastaanottaja on ikääntymisen, vamman tai muun näihin rinnastettavan syyn vuoksi estynyt käyttämästä sovittua sähköistä viestintäkanavaa.

Lähettäjä on täyttänyt tiedoksiantovelvollisuutensa, jos ilmoitus on annettu tiedoksi 1 momentissa säädetyllä tavalla eikä kirje palaudu lähettäjälle tai sähköisen viestin lähettämisen yhteydessä ole ilmeistä, ettei vastaanottaja ole saanut sitä. Jollei muuta näytetä, tiedoksisaannin katsotaan tapahtuneen seitsemäntenä päivänä sen jälkeen, kun ilmoitus on annettu postin kuljetettavaksi, ja sovittua sähköistä viestintäkanavaa käytettäessä kolmantena päivänä sen jälkeen, kun ilmoitus on lähetetty.

Jollei toisin ole sovittu, ilmoitus, joka koskee kahta tai useampaa asumisoikeussopimuksen osapuolta yhteisesti, saadaan antaa tiedoksi yhdelle yhteisvastuullisista osapuolista. Ilmoituksen vastaanottaneen on annettava tieto ilmoituksesta muille yhteisvastuullisille osapuolille.

Asumisoikeussopimuksen osapuolen on ilmoitettava viipymättä toiselle osapuolelle postiosoitettaan ja sähköistä yhteystietoaan koskevista muutoksista.

Tämän lain 70 §:ssä tarkoitettu varoitus sekä 71 ja 88 b §:ssä tarkoitetut ilmoitukset on annettava tiedoksi todisteellisesti. Ilmoitus tai varoitus katsotaan annetuksi tiedoksi todisteellisesti myös silloin, kun sen tiedoksiannossa on noudatettu, mitä haasteen tiedoksiannosta säädetään.

Lähettäjä on täyttänyt 1 momentissa tarkoitettua ilmoitusta tai varoitusta koskevan tiedoksiantovelvollisuutensa myös silloin, kun tämä on toimittanut sähköisen tiedoksiannon 111 §:n 1 ja 2 momentissa säädetyllä tavalla sekä lisäksi lähettänyt vastaanottajalle heräteviestin tiedoksiannon saatavilla olosta toisessa sähköisessä viestintäkanavassa, jota tiedoksiannon vastaanottajan on perusteltua olettaa käyttävän. Edellytyksenä on lisäksi, että heräteviestin lähettämisen yhteydessä ei ole ilmeistä, että vastaanottaja ei ole saanut sitä. Jollei muuta näytetä, ilmoituksen ja varoituksen tiedoksisaannin katsotaan tapahtuneen kolmantena päivänä sen jälkeen, kun heräteviesti on lähetetty vastaanottajalle.

Asumisoikeussopimuksen osapuolen on viipymättä ilmoitettava heräteviestin lähettämiseksi tarvittavaa yhteystietoa koskevista muutoksista.

Tämä laki tulee voimaan päivänä kuuta 20 .

Asukasvalintaan sovelletaan tämän lain voimaan tullessa voimassa olleita säännöksiä 31 päivään joulukuuta 2028.