Asuntokaupan ostajansuojan parantaminen

Turva-asiakirjojen säilyttäjän ja osakeyhtiön on pyynnöstä annettava asiakirjojen sisällöstä tietoja, jäljennöksiä ja todistuksia perustajaosakkaalle, osakkeenostajalle, rakennustyön tarkkailijalle, tilintarkastajalle sekä sille, joka tarvitsee niitä osakkeen ostamista, panttausta tai välitystoimeksiannon hoitamista varten. Tämän luvun 8–10 §:stä johtuvia osakeyhtiön velvoittautumisoikeuden rajoituksia koskevia tietoja sekä niihin liittyviä todistuksia ja jäljennöksiä on annettava myös sille, joka tarvitsee niitä täyttääkseen 10 §:ssä tarkoitetun selonottovelvollisuutensa.

Turva-asiakirjojen säilyttäjän on ilmoitettava viipymättä huoneistotietojärjestelmästä annetun lain (1328/2018) 4 §:ssä tarkoitettuun osakehuoneistorekisteriin merkittäväksi rajoitus, jonka mukaan osaketta koskevat kirjaukset ja merkinnät tehdään rekisteriin vain säilyttäjän ilmoituksesta. Rajoituksen voimassa ollessa tehtyihin oikeustoimiin ei sovelleta, mitä mainitun lain 12 §:ssä säädetään kirjauksen oikeusvaikutuksista.

Säilyttäjä ei saa ilman myyjän suostumusta ilmoittaa ostajan saantoa osakehuoneistorekisteriin ennen kuin on selvitetty, että tämä on täyttänyt velvollisuutensa kauppahinnan maksamiseen sekä muut siihen rinnastettavat kauppasopimuksen mukaiset velvoitteet. Sama koskee säilyttäjää, jos säilyttäjän tiedossa on ostajan velvoitteita, jotka perustuvat perustajaosakkaan kanssa tehtyyn sopimukseen lisä- tai muutostöiden tekemisestä ja jotka on sovittu suoritettaviksi viimeistään samana ajankohtana kuin kauppahinta. Säilyttäjän on kuitenkin ilmoitettava ostajan saanto osakehuoneistorekisteriin, jos lisä- tai muutostöitä ei ole perustajaosakkaan sopimusrikkomuksen vuoksi tehty silloin, kun kauppahinta pitäisi maksaa.

Jos osakkeeseen kohdistuu panttioikeus, ulosmittaus tai turvaamistoimi, säilyttäjän on ilmoitettava panttaus kirjattavaksi tai asianomainen merkintä tehtäväksi 15 §:ssä tarkoitetun luettelon tietojen perusteella ostajan saannon kirjaamisen yhteydessä. Jos pantinsaajia on useita, myös panttausten keskinäinen etusijajärjestys on kirjattava. Myyjän 4 luvun 29 §:n 4 momentissa tarkoitettua panttioikeutta ei kirjata rekisteriin.

Edellä 1 momentissa tarkoitettu merkintä poistetaan, kun ostajan saanto kirjataan osakehuoneistorekisteriin. Jos osake on myymättä rakentamisvaiheen päättyessä, 1 momentissa tarkoitettu merkintä poistetaan säilyttäjän ilmoituksesta. Jos osakkeeseen kohdistuu panttioikeus, ulosmittaus tai turvaamistoimi, menetellään lisäksi siten kuin 3 momentissa säädetään.

Edellä 1 momentissa tarkoitettu rajoitus säilyy osaomistusasunnon osalta niin kauan kuin osaomistussuhde jatkuu. Säilyttäjän on ilmoitettava ostajan saanto sekä tarvittaessa panttaus kirjattavaksi 2 ja 3 momentissa säädetyin edellytyksin, kun omistusoikeus osakkeisiin on siirtynyt kokonaisuudessaan ostajalle.

Turva-asiakirjojen säilyttäjällä on oikeus periä kohtuullinen palkkio turva-asiakirjojen säilyttämisestä, 15 §:ssä tarkoitetun luettelon pitämisestä ja muista vastaavista tehtävistä osakeyhtiöltä sekä todistusten ja jäljennösten antamisesta niiden pyytäjältä.

Sen jälkeen, kun yksi tai useampi osake on myyty kuluttajalle, säilytettävänä olevassa taloussuunnitelmassa ilmoitettua velkojen yhteismäärää saadaan korottaa tai muita vastuita lisätä ainoastaan, jos kaikki osakkeenostajat kirjallisesti suostuvat ehdotettuun muutokseen. Osakkeenostajien suostumusta ei kuitenkaan tarvita ostajien valitseman tilintarkastajan ja rakennustyön tarkkailijan palkkion sekä näiden työstä aiheutuvien muiden kulujen lisäämiseen yhtiön menoihin siten kuin 21 §:n 1 momentissa ja 22 a §:n 2 momentissa säädetään.

Kun perustajaosakas myy asunto-osakkeen rakentamisvaiheen aikana, kauppasopimuksesta on käytävä ilmi ainakin:

2 a) myyjän ja ostajan yhteystiedot;

2 b) ostajan sähköpostiosoite tai muu sähköinen osoite, johon osakkeenostajien kokousta koskeva kutsu, vuositarkastuskokouksen ja jälkitarkastuskokouksen pöytäkirjat sekä muut asiakirjat voidaan toimittaa, sekä muu sähköinen yhteystieto ja viestintätapa, johon 4 luvun 18 f §:n 5 momentissa ja 18 i §:n 4 momentissa tarkoitettu heräteviesti voidaan lähettää;

5) ostajan oikeus saada tietoja turva-asiakirjoista ja 15 §:n 3 momentissa tarkoitetusta luettelosta sekä tieto turva-asiakirjojen säilyttäjästä ja säilytyspaikan osoitteesta;

7 a) yhtiöllä oleva rakennustyön tarkkailija;

8) ostajien oikeus valita tilintarkastaja ja vaihtaa rakennustyön tarkkailija 20 §:ssä tarkoitetussa kokouksessa;

9) myyjän velvollisuus järjestää vuositarkastus ja jälkitarkastus sekä tieto virheestä ilmoittamista koskevista 4 luvun 18, 18 c–18 f, 18 h, 18 i ja 19 §:n säännöksistä.

Jos konkurssipesä ei 1 momentin mukaisesti sitoudu osakkeiden kauppasopimuksiin, kullakin osakkeenostajalla on oikeus purkaa tekemänsä kauppa. Kullakin osakkeenostajalla on lisäksi ennakoidun viivästyksen vuoksi oikeus purkaa kauppa 4 luvun 9 §:ssä säädetyin edellytyksin siinäkin tapauksessa, että konkurssipesä on 1 momentin mukaisesti ilmoittanut haluavansa sitoutua osakkeiden kauppasopimuksiin, jos ennalta on painavia syitä olettaa, että purkuun oikeuttava viivästys tulee tapahtumaan. Jos konkurssipesän pesänhoitaja tiedustelee osakkeenostajalta, hyväksyykö tämä viivästyksestä huolimatta määrätyssä ajassa tapahtuvan sopimuksen täyttämisen eikä ostaja kohtuullisessa ajassa tiedustelun saatuaan vastaa siihen, ostaja ei saa purkaa kauppaa, jos konkurssipesä täyttää sopimuksen ilmoittamassaan ajassa.

Edellä 3 momentissa tarkoitettujen osakkeenostajien on maksettava ostamistaan osakkeista määrä, joka vastaa rakennushankkeen valmiusasteen mukaista osakkeiden arvoa konkurssin alkamisajankohtana. Näiden saatavien vähennykseksi on kuitenkin laskettava perustajaosakkaan osakeyhtiölakiin perustuva velka osakeyhtiölle kauppahintojen mukaisessa suhteessa. Osakkeenostajilla, joiden maksamat kauppahintaerät ylittävät edellä tarkoitetun määrän, on oikeus saada erotus takaisin 4 luvun 36 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen.

Turva-asiakirjojen säilyttäjän on pidettävä luetteloa, johon osakkeen kohdalle merkitään:

1) sen henkilön nimi ja yhteystiedot, jolle perustajaosakas on myynyt osakkeen tai jolle sopimuksesta johtuvat oikeudet on siirretty;

2) sen pantinsaajan, jolle osake on pantattu, nimi ja yhteystiedot ja tarvittaessa yritys- ja yhteisötunnus; sekä

3) onko osake ulosmitattu tai kohdistuuko siihen ulosottokaaren (705/2007) 8 luvun mukaisesti täytäntöönpantu turvaamistoimi.

Luettelosta on salassapitovelvollisuuden estämättä annettava tietoja osakkeenostajalle, rakennustyön tarkkailijalle, osakkeenostajien valitsemalle tilintarkastajalle sekä sille, joka tarvitsee tietoja osakkeen ostamista, panttausta tai välitystoimeksiannon hoitamista varten. Myös perustajaosakas voi pyynnöstä antaa 3 momentissa tarkoitettuja tietoja tässä momentissa tarkoitetuille tahoille. Osakkeenostajalle ja rakennustyön tarkkailijalle on luovutettava vain 3 momentin 1 kohdassa tarkoitetut tiedot. Osakkeen ostamista harkitsevalle on luovutettava tieto siitä, onko osake myyty ja, jos osaketta ei ole myyty, hänelle on luovutettava lisäksi 2 ja 3 kohdassa tarkoitetut tiedot.

Jos 3 momentissa tarkoitettua henkilöä koskevien tietojen luovuttamista on rajoitettu väestötietojärjestelmästä ja Digi- ja väestöviraston varmennepalveluista annetun lain (661/2009) 36 §:n nojalla tai mainittua henkilöä koskevat tiedot on pidettävä salassa viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetun lain (621/1999) 24 §:n 1 momentin 31 kohdan perusteella, hänestä luetteloon merkittyjä tietoja saa luovuttaa vain viranomaiselle ja sille, joka osoittaa oikeutensa sitä edellyttävän.

Jäljempänä 18 §:n 3 momentissa tarkoitetussa tapauksessa vakuus on kuitenkin ensisijaisesti voimassa sen vahingon korvaamiseksi, joka mainitun pykälän 1 momentissa tarkoitetun suostumuksen evänneille asunto-osakkeen ostajille on aiheutunut perustajaosakkaan sopimusrikkomuksesta, ja toissijaisesti yhtiön hyväksi sen vahingon korvaamiseksi, joka on aiheutunut rakentamista koskevan sopimuksen täyttämättä jäämisestä tai rakennusvirheistä yhtiön kunnossapitovelvollisuuden piiriin kuuluvissa rakennuksen osissa.

Rakentamisvaiheen vakuuden vapauttamisen edellytyksenä on, että vakuudenantajalle toimitetaan selvitys siitä, että rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kyseisen rakennuksen käyttöönotettavaksi ja että osakeyhtiön 23 §:ssä tarkoitettu hallitus ja asunto-osakkeen ostajat ovat kirjallisesti suostuneet vakuuden vapauttamiseen.

Rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuden vapauttamisen edellytyksenä on, että osakeyhtiön hallitus ja asunto-osakkeen ostajat ovat kirjallisesti suostuneet siihen ja osakeyhtiössä on pidetty jälkitarkastuskokous, josta laadittu pöytäkirja on lähetetty ostajille, osakeyhtiölle ja rakennustyön tarkkailijalle. Osakeyhtiön hallituksen ja asunto-osakkeen ostajien tulee antaa suostumus vakuuden vapauttamiseen viipymättä sen jälkeen, kun oikeus vakuuden pidättämiseen on päättynyt.

Jos yhtiön hallitus on antanut 1 momentissa tarkoitetun suostumuksen, alkuperäinen vakuus voidaan korvata sellaisella 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla vakuudella, joka määrältään vastaa kymmentä prosenttia tai 17 §:n 3 momentissa tarkoitetun vakuuden osalta kahta prosenttia suostumuksen evänneiden asunto-osakkeen ostajien maksamien kauppahintojen yhteismäärästä. Jos asunto-osakkeiden kauppahinta on vähemmän kuin 70 prosenttia velattomasta hinnasta, sovelletaan, mitä 17 §:n 4 momentissa säädetään.

Rakentamisvaiheen vakuutta tai rakentamisvaiheen jälkeistä vakuutta voidaan kyseisen vakuuden vähimmäisvoimassaoloajan päätyttyä edelleen pidättää määrällä, joka ei merkittävästi ylitä vakuuden kattamia yhtiön ja ostajien vaatimuksia.

Jos suostumus vakuuden vapauttamiseen on evätty aiheettomasti kokonaan tai osittain tai jos sitä ei ole mahdollista hankkia ilman kohtuutonta haittaa tai viivytystä, tuomioistuin voi hakemuksesta antaa luvan vakuuden vapauttamiseen kokonaan tai osaksi. Kuluttajariitalautakunta antaa kuluttajariitalautakunnasta annetun lain (8/2007) mukaisesti ratkaisusuosituksia vakuuden vapauttamista koskevissa asioissa.

Yhtiö tai asunto-osakkeen ostaja, joka aiheettomasti ja vastoin kuluttajariitalautakunnan suositusta on kieltäytynyt antamasta suostumusta vakuuden vapauttamiseen, voidaan velvoittaa korvaamaan tästä perustajaosakkaalle aiheutunut vahinko kohtuullisella määrällä.

Vakuus vapautuu viimeistään kolmen kuukauden kuluttua 4 luvun 18 i §:ssä tarkoitetun jälkitarkastuskokouksen pitämisestä, jos osakeyhtiölle on valittu 23 §:ssä tarkoitettu hallitus ja rakentamislain (751/2023) 122 §:ssä tarkoitettu loppukatselmus on suoritettu hyväksytysti. Vakuus ei kuitenkaan vapaudu, jos osakeyhtiö tai asunto-osakkeen ostaja vastustaa vakuuden vapautumista jälkitarkastuskokouksen jälkeen ja perustajaosakas hyväksyy vakuuden pidättämisen kirjaamalla hyväksyntänsä jälkitarkastuskokouksen pöytäkirjaan. Vapautumista vastustavan on toimitettava ennen edellä säädetyn määräajan päättymistä vakuuden antajalle tai sille talletuspankille, joka on vastaanottanut vakuudeksi pankkitalletuksen, jälkitarkastuskokouksen pöytäkirja, josta käy ilmi perustajaosakkaan hyväksyntä vakuuden pidättämiselle, uhalla, että vakuus muuten vapautuu.

Jos perustajaosakas vastustaa vakuuden pidättämistä, osakeyhtiön tai asunto-osakkeen ostajan on saatettava asia hakemuksella kuluttajariitalautakunnan tai tuomioistuimen käsiteltäväksi ennen 1 momentissa säädetyn määräajan päättymistä. Vapautumista vastustavan on tällöin ilmoitettava vastustuksestaan vakuuden antajalle tai sille talletuspankille, joka on vastaanottanut vakuudeksi pankkitalletuksen, sekä toimitettava vakuuden antajalle tai talletuspankille kuluttajariitalautakunnan tai käräjäoikeuden antama todistus viimeistään seitsemän päivän kuluttua siitä, kun vakuuden on määrä vapautua uhalla, että vakuus muuten vapautuu.

Suorituskyvyttömyysvakuudesta katetaan kohteessa havaitut virheet omavastuun ylittäviltä osin. Vastuusta vähennetään osakeyhtiön omavastuu, jos rakennusvirhe ilmenee osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa tai kiinteistön muissa osissa, ja osakkeenostajan omavastuu, jos virhe ilmenee hänen kunnossapitovastuulleen kuuluvissa rakennuksen osissa tai kiinteistön muissa osissa. Sen estämättä, mitä yhtiöjärjestyksessä määrätään kunnossapitovastuun jakamisesta, omavastuuta vähennettäessä sovelletaan asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 4 luvun 2 ja 3 §:ssä säädettyä vastuunjakoa. Jos virhe ilmenee osittain osakeyhtiön ja osittain osakkeenostajan kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa, vastuusta vähennetään vain osakeyhtiön omavastuu.

Osakeyhtiön hallituksen on kutsuttava koolle osakkeenostajien kokous viivytyksettä sen jälkeen, kun vähintään yhdestä neljäsosasta osakeyhtiön asuinhuoneistoja on tehty luovutussopimukset. Osakkeenostajien kokous kutsutaan koolle kullekin ostajalle lähetetyllä kutsulla. Kokouskutsu lähetetään sähköisesti, jos ostaja on ilmoittanut yhteystietoihinsa sähköpostin taikka muun sähköisen viestintävälineen, joka mahdollistaa kutsun tallentamisen ja toisintamisen sähköisessä muodossa. Jos kokouskutsua ei lähetetä sähköisesti, se on lähetettävä todisteellisesti. Kokouskutsu on lähetettävä viimeistään neljä viikkoa ennen kokousta. Kutsu on lähetettävä tiedoksi turva-asiakirjojen säilyttäjälle ja rakennustyön tarkkailijalle. Kutsussa on mainittava osakkeenostajien oikeus valita tilintarkastaja ja vaihtaa rakennustyön tarkkailija sekä kokouksessa käsiteltävät muut asiat. Kutsussa on lisäksi mainittava osakkeenostajien oikeus saada muiden ostajien yhteystiedot perustajaosakkaalta tai turva-asiakirjojen säilyttäjältä. Ostajien kokouksessa kuhunkin huoneistoon oikeuttavat osakkeet tuottavat yhden äänen. Osakkeenostajien kokousta ei tarvitse järjestää osaomistusyhtiössä.

Osakkeenostajilla on 20 §:ssä tarkoitetussa kokouksessa oikeus yhtiöjärjestyksen estämättä valita osakeyhtiölle tilintarkastaja, jonka toimikausi kestää sen tilikauden loppuun, jolloin rakentamisvaihe päättyy. Osakkeenostajien valitseman tilintarkastajan tehtävänä on rakentamisvaiheen aikana säännöllisesti seurata 12 §:ssä tarkoitettua kauppahintojen maksutiliä sekä lainannostosuunnitelmaa ja toteutuneita nostoja sekä saada näitä seikkoja koskevat tiedot. Tilintarkastajan on ilmoitettava osakkeenostajille, rakennustyön tarkkailijalle, turva-asiakirjojen säilyttäjälle ja perustajaosakkaalle, jos tilintarkastaja havaitsee, että on menetelty 12 §:n vastaisesti tai maksettujen kauppahintaerien määrät tai osakeyhtiölle nostettujen lainojen määrät muodostuvat suuremmiksi kuin rakennushankkeen valmiusaste ja osakeyhtiön mahdollisesti omistaman maa-alueen arvo on. Osakkeenostajien valitsemasta tilintarkastajasta on muutoin voimassa, mitä yhtiökokouksen valitsemasta tilintarkastajasta säädetään. Tilintarkastajan palkkiosta ja tilintarkastajan työstä aiheutuvista muista kuluista vastaa osakeyhtiö, jonka menoihin nämä kulut saadaan lisätä taloussuunnitelmasta riippumatta.

Perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että osakeyhtiöllä on viimeistään asunto-osakkeiden ostettaviksi tarjoamisen alkaessa rakennustyön tarkkailija.

Rakennustyön tarkkailijan tehtävänä rakentamisvaiheessa on osakkeenostajien edun mukaisesti seurata, että osakeyhtiön rakennus valmistuu rakentamista koskevan sopimuksen mukaisesti ja että maksettujen kauppahintaerien tai osakeyhtiölle nostettujen lainojen määrät eivät muodostu suuremmiksi kuin rakennushankkeen valmiusaste ja osakeyhtiön mahdollisesti omistaman maa-alueen arvo on, sekä antaa osakkeenostajille, tilintarkastajalle ja perustajaosakkaalle säännöllisesti näitä seikkoja koskevat tarvittavat tiedot. Rakentamisvaiheen jälkeen tarkkailijan tehtävänä on osakeyhtiön kanssa sovitussa laajuudessa avustaa yhtiötä vuositarkastuksessa virheenä ilmoitettavien seikkojen arvioinnissa ja jälkitarkastuksessa virheenä ilmoitettujen seikkojen korjaustilanteen arvioinnissa. Tarkkailijalla on oikeus saada osakeyhtiöltä, rakennustyön suorittajalta, suunnittelijalta, perustajaosakkaalta ja osakeyhtiölle rakentamisvaiheessa nostettavan lainan myöntäneeltä taholta sellaiset tiedot, jotka tarvitaan työn edistymisen seuraamiseksi, sekä päästä rakennuskohteeseen ja osallistua viranomaistarkastuksiin ja -katselmuksiin.

Rakennustyön tarkkailijan tehtävistä säädetään tarkemmin valtioneuvoston asetuksella.

Rakennustyön tarkkailijan toimikausi kestää jälkitarkastuskokouksen loppuun.

Osakkeenostajat voivat perustellusta syystä vaihtaa rakennustyön tarkkailijan 20 §:ssä tarkoitetussa kokouksessa. Osakkeenostajat voivat sen estämättä, mitä yhtiöjärjestyksessä määrätään, 20 §:ssä tarkoitetussa kokouksessa valtuuttaa yhden tai useamman osakkeenostajan sopimaan asiasta osakeyhtiön lukuun. Osakkeenostajat voivat valita uuden tarkkailijan 20 §:n tarkoitetun kokouksen jälkeenkin, jos tarkkailija irtisanoutuu rakentamisvaiheen aikana taikka jos osakkeenostajilla on perusteltu syy vaihtaa tarkkailija. Tällöin tarkkailijan vaihtamiseksi on järjestettävä uusi osakkeenostajien kokous. Jos tarkkailija irtisanoutuu rakentamisvaiheen jälkeen, yhtiökokous voi valita uuden tarkkailijan.

Tarkkailijan palkkiosta sekä muista hänen työstään aiheutuvista kuluista rakentamisvaiheessa vastaa perustajaosakas. Tarkkailijan palkkiosta sekä muista hänen työstään aiheutuvista kuluista rakentamisvaiheen jälkeen sekä lisäkustannuksista, jotka aiheutuvat tarkkailijan vaihtamisesta 20 §:ssä tarkoitetussa kokouksessa tai myöhemmin, vastaa kuitenkin osakeyhtiö, jonka menoihin nämä kulut saadaan lisätä taloussuunnitelmasta riippumatta siltä osin kuin ne ylittävät taloussuunnitelmaan merkityn määrän.

Osakeyhtiöllä ja osakkeenostajalla on oikeus saada tarkkailijalta korvaus vahingosta, jonka tämä on aiheuttanut 22 §:n mukaisia tehtäviä suorittaessaan siltä osin kuin sitä ei voi saada muulta vastuussa olevalta tai vakuuksista. Korvaus tarkkailijan aiheuttamasta vahingosta on kuitenkin yhteensä enintään 19 b §:n 1 momentissa tarkoitettu osakeyhtiön suorituskyvyttömyysvakuuden omavastuun määrää vastaava määrä, paitsi jos tarkkailija on aiheuttanut vahingon tahallisesti tai törkeästä huolimattomuudesta. Tarkkailija on vastuusta vapaa, jos tämä voi näyttää noudattaneensa asianmukaista huolellisuutta.

Rakennustyön tarkkailijalla on oltava tehtävän edellyttämä ammattipätevyys eikä tämä saa olla työ-, virka- tai lähisukulaisuussuhteessa eikä samaan hankkeeseen liittyvässä sopimussuhteessa rakennustyön suorittajaan, suunnittelijaan eikä perustajaosakkaaseen. Tarkkailija ei myöskään saa olla edellä tarkoitetun yhteisön hallituksen tai hallitukseen rinnastettavan toimielimen jäsen tai varajäsen, toimitusjohtaja tai hänen sijaisensa, vastuunalainen yhtiömies tai muu ylimpään johtoon kuuluva eikä omistaa tällaista yhteisöä tai sen kanssa samaan konserniin kuuluvaa yhteisöä tai osaa siitä.

Tämän luvun säännöksiä sovelletaan, jos:

3) joku on tehnyt ostotarjouksen asunnosta ja ostotarjouksensa vakuudeksi sitoutunut ennalta määrätyn korvauksen suorittamiseen sen varalta, että hän vetäytyy kaupasta (vakiokorvaus );

4) joku on tehnyt sopimuksen oikeudesta ostaa asunto tai osuus asunnosta myöhemmin ja maksanut asunnon osto-oikeudesta myyjälle sovitun rahasumman sekä tehnyt lisäksi myyjän kanssa asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain (481/1995) mukaisen vuokrasopimuksen asunnon hallinnasta (osto-oikeus) .

Jos osto-oikeuden saaja ostaa asunnon tai osuuden asunnosta, osto-oikeudesta peritty maksu on kokonaisuudessaan laskettava osaksi kauppahintaa. Jos asunnon osto-oikeuden saaja ei osta asuntoa, myyjän on viipymättä palautettava osto-oikeudesta peritty maksu ja maksettava sille korkolain (633/1982) 12 §:ssä tarkoitettua korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti maksun.

Käsirahana, varausmaksuna tai osto-oikeudesta perittävänä maksuna ei saa ottaa vekselisitoumusta eikä muuta sitoumusta, jonka luovutus tai panttaus rajoittaa tarjouksen tai varauksen tekijän oikeutta tehdä 1 §:n 1 momentissa tarkoitetun varauksen, ostotarjouksen tai sopimuksen perusteella väitteitä sitoumuksen vilpittömässä mielessä haltuunsa saanutta kohtaan.

Myyjä saa 1 §:n 1 momentin 4 kohdan nojalla periä asunnon osto-oikeudesta sopimussuhteen alussa enintään neljä prosenttia asunnon tai sen osuuden kauppahinnasta. Edellä tarkoitetussa määrässä on otettava huomioon kaikki ensimmäisenä vuonna osto-oikeuden sisältävän sopimuksen tekemisen jälkeen myyjälle suoritettavat maksut, jotka eivät liity asunnon hallinnasta perittäviin kustannuksiin.

Kun asunnosta tai sen osasta sovitaan osto-oikeuden sisältävällä sopimuksella, on sopimuksesta käytävä ilmi ainakin:

1) sopimuksen kohde;

2) myyjä ja osto-oikeuden saaja;

3) osto-oikeudesta perittävä maksu ja maksuehdot;

4) asunnon tai sen osuuden kauppahinta, maksuehdot ja osto-oikeuden ajankohta;

5) sopimuksen kesto ja sopimuksen päättämisen ehdot;

6) tiedot asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaisesta vuokrasopimuksesta;

7) tiedot osto-oikeuden saajan sopimuksiin perustuvista oikeuksista ja velvollisuuksista sekä näihin sovellettavista laeista;

8) erottelu osto-oikeuden saajalta perittävistä kustannuksista ja niiden perusteista; ja

9) tieto siitä, onko osto-oikeuden saajien hyväksi asetettu vakuuksia tai muita taloudellisia suojajärjestelmiä.

Ostajan saannon kirjaamisesta osakehuoneistorekisteriin säädetään 2 luvun 6 a §:ssä. Muissa kuin mainitussa pykälässä tarkoitetuissa tapauksissa myyjän on, jollei toisin ole sovittu, annettava suostumus ostajan saannon kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin samalla, kun asunnon hallinta luovutetaan. Suostumus, joka tarvitaan ostajan saannon kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin ehdollisena, on annettava, jollei toisin ole sovittu, heti kaupanteon jälkeen.

Jos asunnon hallinta on myyjän viivästyksen vuoksi luovuttamatta tai 4 §:n 3 momentissa tarkoitettu myyjän suostumus ostajan saannon kirjaamiseen antamatta ajankohtana, jona kauppahintaerä erääntyy maksettavaksi, ostajalla on oikeus pidättyä maksun suorittamisesta, kunnes luovutus tapahtuu. Tämän jälkeenkin ostajalla on oikeus pidättyä maksamasta sellaista osaa kauppahinnasta, joka on tarpeen myyjän viivästykseen perustuvan vahingonkorvausvaatimuksen vakuudeksi.

Ostaja ei saa purkaa kauppaa myyjän viivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun asunto on luovutettu hänen hallintaansa ja 4 §:n 3 momentissa tarkoitettu suostumus ostajan saannon kirjaamiseen on annettu.

Myyjän on järjestettävä vuositarkastus, jossa todetaan asunnoissa ja mahdollisissa muissa osakkaan tai asuntoyhteisön hallinnassa olevissa tiloissa ja alueissa sekä asuntoyhteisön yhteisissä tiloissa ja alueissa ilmenneet virheet. Vuositarkastuksen saa toimittaa aikaisintaan 10 kuukautta ja se on toimitettava viimeistään 15 kuukautta sen jälkeen, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen tai lisää rakennetut asunnot käyttöönotettaviksi. Myyjän on ilmoitettava vuositarkastuksen ajankohdasta ostajalle, asuntoyhteisölle, 2 luvun 19 §:ssä tai 4 luvun 3 a §:ssä tarkoitetun vakuuden antajalle ja rakennustyön tarkkailijalle vähintään kuukautta ennen sen toimittamista. Vakuuden antajan edustajalla ja rakennustyön tarkkailijalla on oikeus osallistua vuositarkastukseen.

Jos vuositarkastusta ei toimiteta 1 momentissa säädetyssä ajassa, vakuuden antajalla on oikeus järjestää vuositarkastus myyjän kustannuksella. Mitä 1 momentissa ja 18 c–18 f §:ssä säädetään vuositarkastukseen liittyvistä myyjän velvollisuuksista, koskee tällöin myös vakuuden antajaa.

Jos virhe ilmenee asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa rakennuksen osassa tai kiinteistön muussa osassa, yhteisöllä on ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen. Yhteisöön sovelletaan tällöin, mitä 19, 19 a, 20, 22–24 ja 26 §:ssä säädetään ostajasta.

Myyjän tulee vuositarkastuksen ajankohdasta ilmoittaessaan pyytää ostajia ilmoittamaan asunnoissaan ja mahdollisissa muissa heidän hallinnassaan olevissa tiloissa ja alueissa sekä yhtiöjärjestyksen mukaan heidän kunnossapitovastuulleen kuuluvissa yhteisissä tiloissa ilmenneet virheet. Lisäksi ostajien on ilmoitettava sellaiset osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevat virheet, joilla on suoria vaikutuksia heidän hallinnassaan oleviin tiloihin tai alueisiin. Myyjän tulee myös pyytää asuntoyhteisöä ilmoittamaan sen kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa ja kiinteistön muissa osissa ilmenneet virheet.

Myyjä voi pyytää antamaan ilmoituksen lomakkeella. Myyjä voi asettaa ilmoituksen toimittamiselle kohtuullisen, vähintään neljän viikon määräajan kehotuksen tiedoksisaannista.

Myyjällä, myyjän pyynnöstä rakennustyön suorittajalla, suunnittelijalla tai alihankkijalla sekä 2 luvun 19 §:ssä tai 4 luvun 3 a §:ssä tarkoitetun vakuuden antajalla on oikeus tarkastaa virheinä ilmoitetut seikat. Tarkastuksen ajankohta tulee siltä osin, kuin tarkastus edellyttää ostajan tai osakeyhtiön myötävaikutusta, sopia etukäteen joko ostajan tai asuntoyhteisön kanssa riippuen siitä, kumman kunnossapitovastuulla olevissa rakennuksen tai kiinteistön muissa osissa virhe on. Muussa tapauksessa tarkastuksen ajankohdasta on ilmoitettava joko ostajalle tai asuntoyhteisölle etukäteen riippuen siitä, kumman kunnossapitovastuulla olevissa rakennuksen tai kiinteistön muissa osissa virhe on.

Myyjän tulee laatia virheilmoitusten perusteella erikseen osakeyhtiön ja jokaisen huoneiston osalta virheluettelo, johon tulee merkitä kaikki myyjälle virheinä ilmoitetut seikat.

Edellä 1 momentissa säädetyn lisäksi myyjän tulee merkitä virheluetteloon kunkin virheenä ilmoitetun seikan osalta seuraavat tiedot:

1) pitääkö myyjä ilmoitettua seikkaa vastuullaan olevana virheenä;

2) jos myyjä ei pidä ilmoitettua seikkaa vastuullaan olevana virheenä, perustelut sille;

3) edellyttääkö virheenä ilmoitettu seikka lisäselvitystä ennen myyjän kannanottoa sekä miten ja missä ajassa lisäselvitys toteutetaan;

4) arvio korjausten aikataulusta tai selvitys aikataulun laatimisesta ja menettelytavoista.

Myyjän on järjestettävä vuositarkastuskokous, jonka ajankohdasta on ilmoitettava osakeyhtiön hallitukselle, 2 luvun 19 §:ssä tai 4 luvun 3 a §:ssä tarkoitetulle vakuuden antajalle ja rakennustyön tarkkailijalle vähintään kuukautta ennen kokousta. Kokouskutsuun on liitettävä 18 e §:ssä tarkoitettu virheluettelo.

Kokouksessa myyjän tulee esittää virheluettelo sekä arvio tarvittavista korjauksista ja niiden aikataulusta tai selvitys aikataulun laatimisesta ja menettelytavoista.

Myyjän tulee laatia vuositarkastuskokouksesta pöytäkirja, johon tulee kirjata 2 momentissa tarkoitetut asiat. Myyjän tulee lähettää pöytäkirja todisteellisesti ja viipymättä ostajille, asuntoyhteisölle, 2 luvun 19 §:ssä tai 4 luvun 3 a §:ssä tarkoitetun vakuuden antajalle ja rakennustyön tarkkailijalle. Osakeyhtiölle ja rakennustyön tarkkailijalle tulee toimittaa pöytäkirjan liitteenä osakeyhtiötä sekä huoneistoja koskevat virheluettelot. Ostajille tulee toimittaa pöytäkirjan liitteenä osakeyhtiötä koskeva virheluettelo ja kullekin ostajalle hänen huoneistoaan koskeva virheluettelo.

Ostajalle, asuntoyhteisölle ja 2 luvun 19 §:ssä tai 4 luvun 3 a §:ssä tarkoitetun vakuuden antajalle on varattava tilaisuus tarkastaa pöytäkirja ja esittää sitä koskevat huomautukset kohtuullisessa vähintään neljän viikon pituisessa ajassa pöytäkirjan tiedoksisaannista.

Edellä 3 momentissa tarkoitettu pöytäkirja voidaan toimittaa myös sähköisesti, jos ostaja tai muu 3 momentissa tarkoitettu vastaanottaja on ilmoittanut yhteystietoihinsa sähköpostin taikka muun sähköisen viestintävälineen, joka mahdollistaa pöytäkirjan tallentamisen ja toisintamisen sähköisessä muodossa. Ostajalle ja osakeyhtiölle pöytäkirja saadaan toimittaa sähköisesti kuitenkin vain, jos lähettäjä on lähettänyt toisessa, yksilöllisesti ja kirjallisesti sovitussa sähköisessä viestintäkanavassa vastaanottajan ilmoittamaa viimeisintä yhteystietoa käyttäen viestin tiedoksiannon saatavilla olosta (heräteviesti ), eikä sen lähettämisen yhteydessä ole ilmeistä, että vastaanottaja ei ole saanut sitä. Jollei muuta näytetä, pöytäkirjan tiedoksisaannin katsotaan tapahtuneen kolmantena päivänä sen jälkeen, kun heräteviesti on lähetetty vastaanottajalle.

Myyjän on järjestettävä jälkitarkastus virheiden korjaamisen ja vuositarkastuksen jälkeen. Rakennustyön tarkkailijalla on oikeus osallistua jälkitarkastukseen.

Jos jälkitarkastusta ei toimiteta, vakuuden antajalla on oikeus järjestää jälkitarkastus myyjän kustannuksella. Mitä 1 momentissa sekä 18 h ja 18 i §:ssä säädetään jälkitarkastukseen liittyvistä myyjän velvollisuuksista, koskee tällöin vakuuden antajaa.

Myyjän tulee laatia jälkitarkastusraportti erikseen osakeyhtiön ja jokaisen huoneiston osalta.

Jälkitarkastusraporttiin on merkittävä:

1) virheet, jotka myyjä on korjannut, ja niiden korjaustapa;

2) virheet, joita myyjä ei ole vielä korjannut ja syy, miksi korjausta ei ole vielä tehty, ja korjaamatta olevien virheiden korjaamisaikataulu;

3) virheet, jotka myyjä on hyvittänyt muuten kuin korjaamalla, ja tieto siitä, miten ne on hyvitetty;

4) tieto siitä, miten ostajan ja asuntoyhteisön tulee 2 luvun 18 a §:n mukaan toimia halutessaan estää vakuuden vapautumisen.

Jos virheiden selvittämiseksi on laadittu erillisiä selvityksiä, myös ne tulee liittää jälkitarkastusraporttiin.

Myyjän on järjestettävä jälkitarkastuskokous. Sen saa järjestää aikaisintaan kuuden kuukauden kuluttua vuositarkastuskokouksesta ja se on järjestettävä viimeistään 12 kuukauden kuluttua siitä. Myyjän on ilmoitettava jälkitarkastuskokouksen ajankohdasta asuntoyhteisölle ja rakennustyön tarkkailijalle vähintään kuukautta ennen sen toimittamista. Myyjän on lähetettävä kutsun yhteydessä jälkitarkastusraportti todisteellisesti tiedoksi asuntoyhteisölle ja rakennustyön tarkkailijalle. Myyjän on samalla lähetettävä osakeyhtiötä koskeva jälkitarkastusraportti ja tarvittaessa ostajan omaa huoneistoa koskeva jälkitarkastusraportti todisteellisesti tiedoksi ostajille. Ostajille on samassa yhteydessä ilmoitettava, milloin vakuus vapautuu sekä miten ostajan tulee 2 luvun 18 a §:n mukaan toimia halutessaan estää vakuuden vapautuminen.

Jälkitarkastuskokouksessa myyjän tulee esittää jälkitarkastusraportti sekä selvittää, miten asuntoyhteisön tulee 2 luvun 18 a §:n mukaan toimia halutessaan estää vakuuden vapautuminen.

Asuntoyhteisölle ja rakennustyön tarkkailijalle on varattava mahdollisuus esittää kokouksessa näkemyksensä jälkitarkastusraportista ja korjaustilanteesta. Myyjän tulee laatia jälkitarkastuskokouksesta pöytäkirja, johon tulee liittää jälkitarkastusraportti ja kirjata asuntoyhteisön ja rakennustyön tarkkailijan mahdolliset huomiot jälkitarkastusraportista ja korjaustilanteesta sekä selvitys siitä, miten ostajan ja asuntoyhteisön tulee 2 luvun 18 a §:n mukaan toimia halutessaan estää vakuuden vapautuminen. Myyjän tulee toimittaa pöytäkirja todisteellisesti ja viipymättä ostajille, asuntoyhteisölle ja rakennustyön tarkkailijalle.

Edellä 1 momentissa tarkoitettu kutsu ja raportti sekä 3 momentissa tarkoitettu pöytäkirja voidaan toimittaa myös sähköisesti, jos ostaja tai muu mainitussa momentissa tarkoitettu vastaanottaja on ilmoittanut yhteystietoihinsa sähköpostin tai muun sähköisen viestintävälineen, joka mahdollistaa pöytäkirjan tallentamisen ja toisintamisen sähköisessä muodossa. Ostajalle ja osakeyhtiölle asiakirjat saadaan lähettää sähköisesti kuitenkin vain jos, lähettäjä on lähettänyt heräteviestin, eikä sen lähettämisen yhteydessä ole ilmeistä, että vastaanottaja ei ole saanut sitä. Jollei muuta näytetä, pöytäkirjan tiedoksisaannin katsotaan tapahtuneen kolmantena päivänä sen jälkeen, kun heräteviesti on lähetetty vastaanottajalle.

Jos ostaja ei ole vuositarkastuksen yhteydessä tai muuten ennen 18 f §:n 4 momentissa tarkoitetun määräajan päättymistä ilmoittanut virheestä, vaikka virhe olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen.

Jos asunto-osaketta tai muuta asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavaa yhteisöosuutta on ryhdytty tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki asuntoyhteisölle tulevat rakennukset tai sille lisää rakennettavat asuinhuoneistot käyttöön otettaviksi ja asuntoyhteisössä on järjestettävä 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu yhtiökokous, ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, kun kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun yhtiökokous on pidetty. Muussa tapauksessa ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, kun kymmenen vuotta on kulunut siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisön rakennukset otettaviksi käyttöön rakentamislain 122 §:ssä tarkoitetussa loppukatselmuksessa.

Jollei toisin ole sovittu, ostajan on maksettava kauppahinta samana ajankohtana kuin asunnon hallinta ja suostumus hänen saantonsa kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin annetaan. Kauppahintaan kuulumattomista lisä- ja muutostöistä perittävä vastike on maksettava, kun kyseiset työt ovat valmistuneet.

Myyjä ei saa purkaa kauppaa ostajan maksuviivästyksen vuoksi sen jälkeen, kun suostumus ostajan saannon kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin on annettu, eikä myöskään sen jälkeen, kun asunto on luovutettu ostajan hallintaan, ellei omistuksenpidätysehdosta muuta johdu.

Sopimus, jonka mukaan ostajan maksettava korvaus määräytyy kaavamaisesti tiettynä osuutena kauppahinnasta tai muun vakioperusteen mukaan, on pätevä, jos sopimuksen mukainen korvaus on kohtuullinen ottaen huomioon sopimuksen purkamisesta tai peruuttamisesta yleensä aiheutuva vahinko ja tämän pykälän säännökset. Tilanteessa, jossa ostaja on peruuttanut kaupan 32 §:n mukaisesti, tällaisena kohtuullisena korvauksena pidetään enintään viittä prosenttia asunnon velattomasta hinnasta, minkä lisäksi ostajan on maksettava sellaiset tilaamansa lisä- ja muutostyöt, jotka eivät lisää asunnon arvoa jatkomyynnissä.

Kaupan kohteessa on taloudellinen virhe, jos:

3) asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää; taikka

4) asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman seikan vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää kaupan kohteesta annettujen tietojen perusteella.

Perustajaosakkaan tai muun 4 luvussa tarkoitetun myyjän on huolehdittava siitä, että rakennusvalvontaviranomaiselle toimitetaan loppukatselmuksen yhteydessä todistus 2 luvun 19 §:n tai 4 luvun 3 a §:n mukaisesti asetetusta suorituskyvyttömyysvakuudesta. Turva-asiakirjojen säilyttäjän tai 4 luvun 3 a §:ssä tarkoitetuissa tapauksissa vakuuden antajan on pyynnöstä annettava todistus vakuudesta. Todistuksesta on käytävä ilmi, mitä rakentamishanketta todistus koskee, minkälainen vakuus on asetettu ja kenen hyväksi se on voimassa. Rakennusvalvontaviranomaisen velvollisuudesta ilmoittaa todistuksen puuttumisesta Kilpailu- ja kuluttajavirastolle säädetään rakentamislain 124 §:ssä.

Tämä laki tulee voimaan päivänä kuuta 20 .

Jos asuntoyhteisön osakkeita tai osuuksia taikka asuntoyhteisölle lisää rakennettavia asuinhuoneistoja on ryhdytty tarjoamaan kuluttajan ostettaviksi ennen tämän lain voimaantuloa, sovelletaan 2 luvun 5 §:n, 8 §:n 2 momentin, 11 a §:n 5, 8 ja 9 kohdan, 15 §:n 3 ja 4 momentin, 17 a §:n 3 momentin, 18 ja 18 a §:n, 19 b §:n 2 momentin, 20 §:n 1 momentin, 21 §:n 1 momentin sekä 22 §:n säännöksiä sellaisina kuin ne olivat tämän lain voimaan tullessa. Tällaisiin asuntoyhteisön osakkeisiin ja osuuksiin sekä asuntoyhteisölle lisää rakennettaviin asuinhuoneistoihin ei sovelleta 2 luvun 11 a §:n 2 a, 2 b ja 7 a kohtaa, 15 §:n 5 momenttia eikä 22 a ja 22 b §:ää.

Tämän lain 3 luvun säännöksiä ei sovelleta ennen tämän lain voimaantuloa tehtyyn osto-oikeutta koskevaan sopimukseen.

Jos rakennusta tai lisää rakennettavia asuinhuoneistoja koskeva rakennuslupa on myönnetty ennen tämän lain voimaantuloa, sovelletaan 4 luvun 18 §:n 1 ja 3 momentin, 18 a §:n ja 19 §:n 1 momentin säännöksiä sellaisina kuin ne olivat tämän lain voimaan tullessa. Tällaisiin asuntoyhteisön osakkeisiin ja osuuksiin sekä asuntoyhteisölle lisää rakennettaviin asuinhuoneistoihin ei sovelleta 4 luvun 18 c—18 g ja 18 i §:ää.

Tämän lain 6 luvun 20 §:n 1 momentin 4 kohdan säännöksiä ei sovelleta ennen tämän lain voimaantuloa tehtyyn sopimukseen.