Bättre köparskydd vid bostadsköp

Den som förvarar skyddsdokumenten och aktiebolaget ska på begäran lämna upplysningar om skyddsdokumentens innehåll samt kopior av och intyg över dem till stiftande delägare, aktieköpare, observatören för byggnadsarbetet, revisorn och personer som behöver upplysningar eller dokument för att köpa eller pantsätta aktier eller sköta förmedlingsuppdrag. Upplysningar om begränsningar enligt 8–10 § i detta kapitel av aktiebolagets rätt att ingå förbindelser samt kopior och intyg som gäller dessa uppgifter ska också ges den som behöver dem för att uppfylla sin undersökningsplikt enligt 10 §.

Den som förvarar skyddsdokumenten ska utan dröjsmål för anteckning i det aktielägenhetsregister som avses i 4 § i lagen om ett bostadsdatasystem (1328/2018) anmäla en begränsning enligt vilken registreringar och anteckningar av aktier får föras in i registret bara efter anmälan från den som förvarar skyddsdokumenten. På rättshandlingar som utförts medan en sådan begränsning gäller ska bestämmelserna om rättsverkningar av registrering i 12 § i den lagen inte tillämpas.

Förvararen får inte utan säljarens samtycke anmäla köparens förvärv till aktielägenhetsregistret förrän det har utretts att köparen har fullgjort sin skyldighet att betala köpesumman samt andra därmed jämförbara skyldigheter enligt köpeavtalet. Detsamma gäller förvararen, om förvararen känner till att köparen har skyldigheter som grundar sig på ett avtal med en stiftande delägare om utförande av tilläggs- eller ändringsarbeten och som enligt avtalet ska betalas senast vid samma tidpunkt som köpesumman. Förvararen ska dock anmäla köparens förvärv till aktielägenhetsregistret, om tilläggs- eller ändringsarbeten inte har utförts på grund av en stiftande delägares avtalsbrott när köpesumman ska betalas.

Om en aktie är föremål för panträtt, utmätning eller säkringsåtgärder ska den som förvarar skyddsdokumenten anmäla pantsättningen, utmätningen eller säkringsåtgärden så att den på behörigt sätt blir registrerad eller antecknad i samband med att förvärvet registreras enligt uppgifterna i den förteckning som avses i 15 §. Om det finns flera panthavare ska även pantsättningarnas företrädesordning registreras. Säljarens panträtt enligt 4 kap. 29 § 4 mom. ska inte föras in i registret.

Den anteckning som avses i 1 mom. ska strykas när köparens förvärv förs in i aktielägenhetsregistret. Om en aktie inte är såld när byggnadsfasen avslutas ska den anteckning som avses i 1 mom. strykas efter anmälan från den som förvarar skyddsdokumenten. Om en aktie är föremål för panträtt, utmätning eller en säkringsåtgärd tillämpas dessutom förfarandet enligt 3 mom.

I fråga om delägarbostäder gäller begränsningen enligt 1 mom. så länge delägarförhållandet fortgår. Förvararen ska anmäla köparens förvärv samt vid behov pantsättningen för registrering under de förutsättningar som anges i 2 och 3 mom., när äganderätten till aktierna har övergått i sin helhet till köparen.

Den som förvarar skyddsdokument har rätt att få ett skäligt arvode av aktiebolaget för förvaring av skyddsdokument, för förande av den förteckning som nämns i 15 § och för andra motsvarande uppgifter. Förvararen har dessutom rätt att för intyg och kopior få ett skäligt arvode av den som begär dem.

Sedan en eller flera aktier har sålts till en konsument får det sammanlagda skuldbelopp som har uppgetts i den deponerade ekonomiplanen och andra ansvarsförbindelser ökas endast om alla aktieägare skriftligen samtycker till den föreslagna ändringen. Aktieägarnas samtycke behövs dock inte för att lägga de arvoden som betalas till den revisor och den observatör för byggnadsarbetet som aktieköparna valt och övriga kostnader som deras arbete orsakar till bolagets utgifter enligt 21 § 1 mom. och 22 a § 2 mom.

När en stiftande delägare säljer en bostadsaktie under byggnadsfasen, skall av köpeavtalet åtminstone framgå

2 a) säljarens och köparens kontaktuppgifter,

2 b) köparens e-postadress eller en annan elektronisk adress till vilken kallelsen till aktieköparstämman, årsgranskningsstämmans och eftergranskningsstämmans protokoll samt övriga handlingar kan sändas samt andra elektroniska kontaktuppgifter och kommunikationsmedel till vilka en i 4 kap. 18 f § 5 mom. och 18 i § 4 mom. avsedd avisering kan sändas,

5) köparens rätt att få upplysningar ur skyddsdokumenten och ur den förteckning som avses i 15 § 3 mom. samt uppgifter om den som förvarar skyddsdokumenten och adressen till förvaringsstället,

7 a) bolagets observatör för byggnadsarbetet,

8) köparnas rätt att vid den stämma som avses i 20 § välja revisor och byta observatör för byggnadsarbetet,

9) säljarens skyldighet att ordna årsgranskning och eftergranskning samt information om bestämmelserna om reklamation i 4 kap. 18, 18 c–18 f, 18 h, 18 i och 19 §.

Om konkursboet inte enligt 1 mom. tillträder köpeavtalen, får varje aktieköpare häva sitt köp. Varje aktieköpare har dessutom på grund av ett befarat dröjsmål rätt att häva köpet under de villkor som anges i 4 kap. 9 § även i det fall att konkursboet i enlighet med 1 mom. har meddelat att det vill tillträda köpeavtalen för aktierna, om det på förhand finns vägande skäl att anta att ett dröjsmål som ger rätt till hävning kommer att ske. Om konkursboförvaltaren frågar om aktieköparen trots dröjsmålet godtar att avtalet fullgörs inom en viss tid och köparen inte svarar inom skälig tid efter att ha fått förfrågan, får köparen inte häva köpet om konkursboet fullgör avtalet inom den angivna tiden.

De aktieköpare som avses i 3 mom. ska för de aktier som de har köpt betala ett belopp som motsvarar aktiernas värde enligt byggnadsprojektets färdighetsgrad vid den tidpunkt då konkursen inleddes. Från dessa belopp ska dock avdrag göras för den skuld som den stiftande delägaren har till aktiebolaget enligt lagen om aktiebolag. Avdragen ska göras i förhållande till köpesummornas storlek. De aktieköpare som redan har betalt mera av köpesumman än det ovan angivna beloppet har rätt att återfå skillnaden med ränta enligt 4 kap. 36 § 1 mom.

Den som förvarar skyddsdokumenten ska föra en förteckning i vilken för varje aktie antecknas

1) namn och kontaktuppgifter för den till vilken en stiftande delägare har sålt aktien eller till vilken rättigheterna enligt avtalet har överlåtits,

2) namn och kontaktuppgifter, och vid behov företags- och organisationsnummer, för den panthavare till vilken aktien har pantsatts, och

3) om aktien har utmätts eller blivit föremål för en verkställd säkringsåtgärd enligt 8 kap. i utsökningsbalken (705/2007).

Uppgifter ur förteckningen ska trots tystnadsplikten lämnas till aktieköpare, observatören för byggnadsarbetet, den revisor som aktieköparna valt och den som behöver uppgifterna för köp eller pantsättning av en aktie eller för fullgörande av ett förmedlingsuppdrag. Även en stiftande delägare kan på begäran lämna uppgifterna enligt 3 mom. till aktörer som avses i detta moment. Till aktieköpare och observatören för byggnadsarbetet lämnas endast uppgifterna enligt 3 mom. 1 punkten. Till den som överväger att köpa en aktie lämnas uppgift om huruvida aktien har sålts och om aktien inte har sålts lämnas han eller hon därtill uppgifterna enligt 2 och 3 punkterna.

Om utlämnande av de uppgifter om en person som avses i 3 mom. har begränsats med stöd av 36 § i lagen om befolkningsdatasystemet och de certifikattjänster som tillhandahålls av Myndigheten för digitalisering och befolkningsdata (661/2009) eller om uppgifterna om personen är sekretessbelagda på basis av 24 § 1 mom. 31 punkten i lagen om offentlighet i myndigheternas verksamhet (621/1999), får de uppgifter om personen som har införts i förteckningen lämnas ut endast till myndigheter och till den som visar att dennes rättighet förutsätter det.

I det fall som avses i 18 § 3 mom. används en säkerhet dock i första hand för att ersätta en skada som på grund av en stiftande delägares avtalsbrott har vållats de köpare av bostadsaktier vilka vägrat att ge sitt i nämnda paragrafs 1 mom. avsedda samtycke och i andra hand till förmån för bolaget för att ersätta den skada som orsakats av att avtalet om byggande inte har fullgjorts eller av byggfel i sådana delar av byggnaden som bolaget ska underhålla.

Ett villkor för att en säkerhet för byggnadsfasen ska kunna frigöras är att den som ställt säkerheten tillställs en utredning över att byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt byggnaden i fråga för användning och att aktiebolagets styrelse enligt 23 § och köparna av bostadsaktier skriftligen har samtyckt till att säkerheten frigörs.

Ett villkor för att en säkerhet för tiden efter byggnadsfasen ska kunna frigöras är att aktiebolagets styrelse och köparna av bostadsaktier skriftligen har samtyckt till det och att aktiebolaget har hållit en eftergranskningsstämma, vars protokoll har sänts till köparna, aktiebolaget och observatören för byggnadsarbetet. Aktiebolagets styrelse och köparna av bostadsaktier ska ge sitt samtycke till att säkerheten frigörs utan dröjsmål efter det att rätten att förbehålla säkerheten har upphört.

Om bolagets styrelse har gett sitt samtycke enligt 1 mom., kan den ursprungliga säkerheten ersättas med en i 17 § 2 mom. avsedd säkerhet vars belopp motsvarar tio procent eller, i fråga om en sådan säkerhet som avses i 17 § 3 mom., två procent av det sammanlagda beloppet av de köpesummor som betalts av de köpare av bostadsaktier som har vägrat att ge sitt samtycke till att säkerheten frigörs. Om köpesumman för bostadsaktierna är mindre än 70 procent av det skuldfria priset, ska 17 § 4 mom. tillämpas.

Säkerheten för byggnadsfasen eller säkerheten för tiden efter byggnadsfasen kan, efter att säkerhetens minimigiltighetstid har löpt ut, fortfarande hållas inne med ett belopp som inte avsevärt överstiger bolagets och köparnas krav som omfattas av säkerheten.

Om samtycke till att helt eller delvis frigöra säkerheten har förvägrats utan fog eller om det inte är möjligt att inhämta samtycke utan oskälig olägenhet eller oskäligt dröjsmål, kan en domstol på ansökan bevilja tillstånd till att säkerheten frigörs helt eller delvis. Konsumenttvistenämnden kan i enlighet med lagen om konsumenttvistenämnden (8/2007) ge rekommendationer i ärenden som gäller frigörande av säkerhet.

Ett bolag eller en köpare av en bostadsaktie som utan fog och i strid med konsumenttvistenämndens rekommendation har vägrat att ge sitt samtycke till att säkerheten frigörs kan åläggas att med ett skäligt belopp ersätta en stiftande delägare den skada som vållats denne.

En säkerhet frigörs senast tre månader efter den eftergranskningsstämma som avses i 4 kap. 18 i §, om en i 23 § avsedd styrelse har valts för aktiebolaget och en i 122 § i bygglagen (751/2023) avsedd godkänd slutsyn har förrättats. Säkerheten frigörs dock inte, om aktiebolaget eller en köpare av en bostadsaktie motsätter sig att säkerheten frigörs efter eftergranskningsstämman och den stiftande delägaren godkänner att säkerheten innehålls genom att anteckna sitt godkännande i eftergranskningsstämmans protokoll. Den som motsätter sig att säkerheten frigörs ska före utgången av den tidsfrist som anges ovan lämna den som ställt säkerheten eller den depositionsbank som tagit emot en bankdeposition som säkerhet protokollet från eftergranskningsstämman, av vilket framgår den stiftande delägarens godkännande av att säkerheten innehålls. Om detta inte sker, frigörs säkerheten.

Om den stiftande delägaren motsätter sig att säkerheten innehålls, ska aktiebolaget eller köparen av en bostadsaktie genom ansökan föra ärendet till konsumenttvistenämnden eller en domstol för behandling före utgången av den tidsfrist som anges i 1 mom. Den som motsätter sig att säkerheten frigörs ska då underrätta den som ställt säkerheten eller den depositionsbank som tagit emot en bankdeposition som säkerhet om detta samt senast sju dagar efter att säkerheten ska frigöras lämna den som ställt säkerheten eller depositionsbanken ett av konsumenttvistenämnden eller tingsrätten utfärdat intyg. Om detta inte sker, frigörs säkerheten.

Med insolvenssäkerheten täcks de fel som upptäckts i objektet till den del som överstiger självrisken. Från ansvaret dras av aktiebolagets självrisk, om ett byggnadsfel visar sig i sådana delar av byggnaden eller andra delar av fastigheten för vilka aktiebolaget har underhållsansvaret, och aktieköparens självrisk, om felet visar sig i sådana delar av byggnaden eller andra delar av fastigheten för vilka aktieköparen har underhållsansvaret. Trots vad som föreskrivs i bolagsordningen om fördelningen av underhållsansvaret, ska ansvarsfördelningen i 4 kap. 2 och 3 § i lagen om bostadsaktiebolag (1599/2009) tillämpas när självrisken dras av. Om felet visar sig i delar av byggnaden för vilka både aktiebolaget och aktieägaren har en del av underhållsansvaret dras endast aktiebolagets självrisk av från ansvaret.

Ett aktiebolags styrelse ska utan dröjsmål sammankalla en aktieköparstämma sedan överlåtelseavtal slutits för minst en fjärdedel av aktiebolagets bostadslägenheter. Aktieköparstämman ska sammankallas med en kallelse som sänds till varje köpare. Kallelsen till stämman sänds elektroniskt om köparen i sina kontaktuppgifter har angett en e-postadress eller något annat elektroniskt kommunikationsmedel som gör det möjligt att lagra och reproducera kallelsen i elektronisk form. Om kallelsen till stämman inte sänds elektroniskt ska den sändas bevisligen. Kallelsen ska sändas senast fyra veckor före stämman. Kallelsen ska sändas för kännedom till den som förvarar skyddsdokumenten och observatören för byggarbetet. I kallelsen ska anges att aktieköparna har rätt att välja revisor och byta observatör för byggnadsarbetet och vilka andra ärenden som behandlas vid stämman. I kallelsen ska dessutom anges aktieköparnas rätt att av den stiftande delägaren eller den som förvarar skyddsdokumenten få de övriga köparnas kontaktuppgifter. Vid aktieköparstämman medför de aktier som berättigar till varje enskild lägenhet en röst. Aktieköparstämma behöver inte hållas i ett delägarbolag.

Aktieköparna har vid den stämma som nämns i 20 § trots bestämmelserna i bolagsordningen rätt att välja en revisor för bolaget. Revisorns mandatperiod varar till utgången av den räkenskapsperiod under vilken byggnadsfasen avslutas. Den revisor som valts av aktieköparna har till uppgift att under byggnadsfasen regelbundet följa upp det betalningskonto för köpesumman som avses i 12 § samt planen för uttagning av lånet och de genomförda uttagen samt att få uppgifter om dessa omständigheter. Revisorn ska underrätta aktieköparna, observatören för byggnadsarbetet, den som förvarar skyddsdokumenten och den stiftande delägaren om revisorn upptäcker att det förfarits i strid med 12 § eller att beloppen av betalda poster av köpesumman eller beloppen av lån som lyfts för aktiebolaget blir större än byggnadsprojektets färdighetsgrad och värdet av det markområde som aktiebolaget eventuellt äger. För den av aktieköparna valda revisorn gäller i övrigt vad som föreskrivs om revisorer valda av en bolagsstämma. Aktiebolaget svarar för revisorns arvode och för de övriga kostnader som revisorns arbete orsakar, och dessa kostnader får oberoende av ekonomiplanen läggas till bolagets utgifter.

Den stiftande delägaren är skyldig att säkerställa att aktiebolaget har en observatör för byggnadsarbetet senast när bostadsaktierna börjar bjudas ut till försäljning.

Under byggnadsfasen har observatören för byggnadsarbetet till uppgift att i enlighet med aktieköparnas intresse följa upp att aktiebolagets byggnad färdigställs i enlighet med avtalet om byggande och att beloppen av betalda poster av köpesumman eller lån som lyfts för aktiebolaget inte blir större än byggnadsprojektets färdighetsgrad och värdet av det markområde som aktiebolaget eventuellt äger samt att regelbundet ge aktieägarna, revisorn och den stiftande delägaren behövliga uppgifter om dessa omständigheter. Efter byggnadsfasen har observatören till uppgift att i den omfattning som överenskommits med aktiebolaget bistå bolaget vid bedömningen av omständigheter som anmälts som fel vid årsgranskningen och vid bedömningen av reparationsläget i fråga om omständigheter som anmälts som fel vid eftergranskningen. Observatören har rätt att få de upplysningar som behövs för uppföljningen av hur arbetet framskrider av aktiebolaget, den som utför byggnadsarbetet, planeraren, den stiftande delägaren och den som beviljat aktiebolaget ett lån som ska lyftas under byggnadsfasen, samt rätt att få tillträde till byggnadsobjektet och att delta i myndighetsinspektioner och myndighetssyner.

Närmare bestämmelser om uppgifterna för observatören för byggnadsarbetet utfärdas genom förordning av statsrådet.

Mandatperioden för observatören för byggnadsarbetet varar till slutet av eftergranskningsstämman.

Aktieköparna kan av grundad anledning byta observatören för byggnadsarbetet vid den stämma som avses i 20 §. Vid den stämma som avses i 20 § kan aktieköparna trots bestämmelserna i bolagsordningen bemyndiga en eller flera aktieköpare att avtala om saken för aktiebolagets räkning. Aktieköparna kan välja en ny observatör även efter den stämma som avses i 20 §, om observatören säger upp sig under byggnadsfasen eller om aktieköparna har grundad anledning att byta observatör. I detta fall ska en ny aktieköparstämma ordnas för att byta observatör. Om observatören säger upp sig efter byggnadsfasen kan bolagsstämman välja en ny observatör.

Den stiftande delägaren svarar för observatörens arvode och andra kostnader för observatörens arbete under byggnadsfasen. För observatörens arvode och andra kostnader för observatörens arbete efter byggnadsfasen samt för extra kostnader som orsakas av att observatören byts vid en i 20 § avsedd stämma eller senare svarar dock aktiebolaget, till vars utgifter dessa kostnader får läggas till trots ekonomiplanen till den del de överstiger det belopp som antecknats i ekonomiplanen.

Aktiebolaget och aktieköparen har rätt att av observatören få ersättning för skada som denne har orsakat vid utförandet av uppgifterna enligt 22 §, till den del ersättning inte kan fås av någon annan ansvarig eller ur säkerheter. Ersättningen för skada som orsakats av en observatör är dock sammanlagt högst ett belopp som motsvarar aktiebolagets självrisk i en insolvenssäkerhet enligt 19 b § 1 mom., förutom om observatören har orsakat skadan uppsåtligen eller av grov oaktsamhet. Observatören är fri från ansvar om han eller hon kan visa att tillbörlig aktsamhet har iakttagits.

Observatören ska ha den yrkeskompetens som uppgiften förutsätter och får inte stå i arbetsavtals- eller tjänsteförhållande eller nära släktskapsförhållande eller i avtalsförhållande som hänför sig till samma projekt till den som utför byggnadsarbetet, planeraren eller den stiftande delägaren. Observatören får inte heller i en ovan avsedd sammanslutning vara medlem eller ersättare i styrelsen eller i ett organ som kan jämställas med styrelsen, verkställande direktör eller dennes ersättare, ansvarig bolagsman eller någon annan som hör till den högsta ledningen och inte heller äga en sådan sammanslutning eller en sammanslutning som hör till samma koncern som sammanslutningen eller en del av den.

Detta kapitel skall tillämpas, om

3) någon har gett ett köpeanbud på en bostad och som säkerhet för sitt köpeanbud har förbundit sig till en på förhand bestämd ersättning för den händelse att han eller hon drar sig ur köpet (standardersättning),

4) någon har ingått ett avtal om rätt att köpa en bostad eller en andel av en bostad senare och för köprätten till bostaden till säljaren betalat det avtalade beloppet och därtill med säljaren ingått ett hyresavtal om besittning av bostaden enligt lagen om hyra av bostadslägenhet (481/1995) (köprätt).

Om förvärvaren av en köprätt köper bostaden eller en andel av bostaden ska avgiften som tagits ut för köprätten i sin helhet räknas som en del av köpesumman. Om förvärvaren av en köprätt till en bostad inte köper bostaden ska säljaren utan dröjsmål återbetala avgiften som tagits ut för köprätten och betala ränta enligt 12 § i räntelagen (633/1982) på den från och med den dag då säljaren tog emot avgiften.

En växelförbindelse eller någon annan förbindelse får inte tas emot som handpenning, reserveringsavgift eller köprättsavgift, om överlåtelse eller pantsättning av förbindelsen begränsar den rätt som anbudsgivaren eller den som gjort en reservering har att på grundvalen av en reservering, ett köpeanbud eller ett avtal som avses i 1 § 1 mom. göra invändningar mot den som i god tro har fått förbindelsen i sin besittning.

I början av avtalsförhållandet får säljaren med stöd av 1 § 1 mom. 4 punkten ta ut högst fyra procent av köpesumman för bostaden eller en andel av den för köprätten till bostaden. I ovan avsedda belopp beaktas alla betalningar till säljaren under det första året efter det att ett avtal som inbegriper köprätt har ingåtts som inte hänför sig till kostnader för besittning av bostaden.

När det avtalas om en bostad eller en del av den genom ett avtal som inbegriper köprätt, ska av avtalet framgå åtminstone

1) avtalsobjektet,

2) säljaren och förvärvaren av köprätten,

3) köprättsavgiften och betalningsvillkoren,

4) köpesumman för bostaden eller en andel av den, betalningsvillkoren och köprättens tidpunkt,

5) avtalets giltighetstid och villkoren för avslutande av avtalet,

6) uppgifter om hyresavtal enligt lagen om hyra av bostadslägenhet,

7) uppgifter om avtalsbaserade rättigheter och skyldigheter för förvärvaren av köprätten samt om lagar som tillämpas på dessa,

8) en specificering av kostnaderna som uppbärs hos förvärvaren av köprätten och grunderna för dem, och

9) uppgift om huruvida det har ställts säkerheter eller andra finansiella skyddssystem för förvärvarna av köprätt.

Bestämmelser om registrering av köparens förvärv i aktielägenhetsregistret finns i 2 kap. 6 a §. I andra fall än sådana som avses i den paragrafen ska säljaren, om inte något annat har avtalats, ge sitt samtycke till att köparens förvärv antecknas i aktielägenhetsregistret samtidigt som besittningen av bostaden överlåts. Ett samtycke som behövs för registrering av köparens förvärv som villkorligt i aktielägenhetsregistret ska, om inte något annat avtalats, ges omedelbart efter köpslutet.

Om besittningen av bostaden inte har överlåtits på grund av säljarens dröjsmål eller om säljarens samtycke till registrering av köparens förvärv enligt 4 § 3 mom. inte har getts vid den tidpunkt då en del av köpesumman förfaller till betalning, har köparen rätt att hålla inne betalningen tills dess att överlåtelsen sker. Också därefter får köparen hålla inne en sådan del av köpesumman som behövs som säkerhet för köparens skadeståndskrav på grund av dröjsmålet.

Köparen får inte häva köpet på grund av säljarens dröjsmål efter det att bostaden har överlåtits i köparens besittning och det samtycke till registrering av köparens förvärv som avses i 4 § 3 mom. har getts.

Säljaren ska ordna en årsgranskning där fel som har upptäckts i bostäder och eventuella andra utrymmen och områden som delägaren eller bostadssammanslutningen besitter samt i bostadssammanslutningens gemensamma utrymmen och områden konstateras. Årsgranskningen får ske tidigast 10 månader och ska ske senast 15 månader efter det att byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt byggnaden eller de tillbyggda bostäderna för ibruktagande. Säljaren ska underrätta köparen, bostadssammanslutningen, den som beviljat en säkerhet enligt 2 kap. 19 § eller 4 kap. 3 a § och observatören för byggnadsarbetet om tidpunkten för årsgranskningen minst en månad innan den förrättas. En företrädare för den som beviljat säkerheten och observatören för byggnadsarbetet har rätt att delta vid årsgranskningen.

Om årsgranskningen inte hålls inom den tid som föreskrivs i 1 mom., har den som beviljat säkerheten rätt att ordna årsgranskningen på säljarens bekostnad. Vad som i 1 mom. och i 18 c–18 f § föreskrivs om de skyldigheter som säljaren har i anslutning till årsgranskningen gäller då också den som beviljat säkerheten.

Om ett fel visar sig i en del av byggnaden eller en annan del av fastigheten som omfattas av bostadssammanslutningens underhållsansvar, har sammanslutningen rätt att åberopa felet i stället för köparen. För sammanslutningens del gäller i detta fall vad som föreskrivs om köparen i 19, 19 a, 20, 22–24 § och 26 §.

Säljaren ska när den meddelar tidpunkten för årsgranskningen be köparna anmäla fel som har upptäckts i bostäderna och eventuella andra utrymmen och områden som de besitter samt i gemensamma utrymmen som enligt bolagsordningen hör till deras underhållsansvar. Därtill ska köparna anmäla sådana fel som hör till aktiebolagets underhållsansvar som har direkta konsekvenser för de utrymmen eller områden som de besitter. Säljaren ska också be bostadssammanslutningen anmäla fel som visat sig i delar av byggnaden och andra delar av fastigheten som omfattas av dess underhållsansvar.

Säljaren kan begära att anmälan görs med en blankett. För sändandet av anmälan kan säljaren ställa en skälig tidsfrist på minst fyra veckor från delfåendet av uppmaningen.

Säljaren, på säljarens begäran den som utför byggnadsarbetet, planeraren eller en underleverantör samt den som ställt en i 2 kap. 19 § eller 4 kap. 3 a § avsedd säkerhet har rätt att inspektera de omständigheter som anmälts som fel. Tidpunkten för inspektionen ska, till den del som inspektionen förutsätter köparens eller aktiebolagets medverkan, avtalas på förhand antingen med köparen eller med bostadssammanslutningen, beroende på vem som har underhållsansvaret för den del av byggnaden eller den övriga del av fastigheten där felet finns. I annat fall ska tidpunkten för inspektionen meddelas på förhand antingen till köparen eller till bostadssammanslutningen, beroende på vem som har underhållsansvaret för den del av byggnaden eller den övriga del av fastigheten där felet finns.

På basis av reklamationerna ska säljaren separat för aktiebolaget och varje lägenhet utarbeta en felförteckning, i vilken antecknas alla omständigheter som har anmälts som fel till säljaren.

Utöver vad som föreskrivs i 1 mom. ska säljaren i felförteckningen för varje omständighet som anmälts som fel anteckna följande uppgifter:

1) om säljaren anser att den anmälda omständigheten är ett fel som säljaren ansvarar för,

2) en motivering, om säljaren inte anser att den anmälda omständigheten är ett fel som säljaren ansvarar för,

3) om omständigheten som anmälts som fel förutsätter tilläggsutredning före säljarens ställningstagande samt hur och inom vilken tid tilläggsutredningen genomförs,

4) en uppskattad tidsplan för reparationerna eller en utredning om utarbetande av en tidsplan och om förfaringssätten.

Säljaren ska ordna en årsgranskningsstämma, om vars tidpunkt aktiebolagets styrelse, den som beviljat en säkerhet enligt 2 kap. 19 § eller 4 kap. 3 a § och observatören för byggnadsarbetet ska underrättas minst en månad före stämman. Till stämmokallelsen ska fogas den felförteckning som avses i 18 e §.

Vid stämman ska säljaren lägga fram felförteckningen samt en uppskattning av de reparationer som behövs och om tidsplanen för dem eller en utredning om utarbetande av en tidsplan och om förfaringssätten.

Säljaren ska vid årsgranskningsstämman sätta upp ett protokoll, i vilket ska antecknas de ärenden som avses i 2 mom. Säljaren ska bevisligen och utan dröjsmål sända protokollet till köparna, bostadssammanslutningen, den som beviljat en säkerhet enligt 2 kap. 19 § eller 4 kap. 3 a § och observatören för byggnadsarbetet. Till aktiebolaget och observatören för byggnadsarbetet ska som bilaga till protokollet lämnas felförteckningar som gäller aktiebolaget och lägenheterna. Till köparna ska som bilaga till protokollet lämnas den felförteckning som gäller aktiebolaget och till varje köpare den felförteckning som gäller hans eller hennes lägenhet.

Köparen, bostadssammanslutningen och den som beviljat en säkerhet enligt 2 kap. 19 § eller 4 kap. 3 a § ska ges tillfälle att granska protokollet och framföra anmärkningar över protokollet inom skälig tid, som uppgår till minst fyra veckor räknat från delfåendet av protokollet.

Det protokoll som avses i 3 mom. kan också sändas elektroniskt, om köparen eller någon annan mottagare som avses i 3 mom. i sina kontaktuppgifter har angett en e-postadress eller något annat elektroniskt kommunikationsmedel som gör det möjligt att lagra och reproducera protokollet i elektronisk form. Protokollet får dock sändas elektroniskt till köparen och aktiebolaget endast om avsändaren genom en annan, individuellt och skriftligt överenskommen elektronisk kommunikationskanal med hjälp av den senaste kontaktinformation som mottagaren uppgett sänt ett meddelande om att delgivningen är tillgänglig (avisering) och det inte i samband med att aviseringen sänds är uppenbart att mottagaren inte har fått den. Om inte något annat visas, anses mottagaren fått del av protokollet den tredje dagen efter det att aviseringen sändes till mottagaren.

Säljaren ska ordna en eftergranskning efter att fel har avhjälpts och efter årsgranskningen. Observatören för byggnadsarbetet har rätt att delta i eftergranskningen.

Om eftergranskning inte hålls, har den som beviljat säkerheten rätt att ordna eftergranskning på säljarens bekostnad. Vad som i 1 mom. och i 18 h och 18 i § föreskrivs om de skyldigheter som säljaren har i anslutning till eftergranskningen gäller då den som beviljat säkerheten.

Säljaren ska upprätta en eftergranskningsrapport separat för aktiebolaget och varje lägenhet.

I eftergranskningsrapporten ska antecknas

1) de fel som säljaren har avhjälpt och hur felen har avhjälpts,

2) de fel som säljaren ännu inte har avhjälpt och orsaken till att felen ännu inte har avhjälpts och tidsplanen för avhjälpande av de fel som inte avhjälpts.

3) fel som säljaren har gottgjort på annat sätt än att avhjälpa felen samt information om hur de har gottgjorts,

4) information om hur köparen och bostadssammanslutningen enligt 2 kap. 18 a § ska förfara om de vill hindra att säkerheten frigörs.

Om separata utredningar har gjorts för att utreda felen, ska också dessa fogas till eftergranskningsrapporten.

Säljaren ska ordna en eftergranskningsstämma. Den får ordnas tidigast sex månader efter årsgranskningsstämman och den ska ordnas senast 12 månader efter årsgranskningsstämman. Säljaren ska underrätta bostadssammanslutningen och observatören för byggnadsarbetet om tidpunkten för eftergranskningsstämman minst en månad före stämman. Säljaren ska i samband med kallelsen bevisligen sända eftergranskningsrapporten för kännedom till bostadssammanslutningen och observatören för byggnadsarbetet. Säljaren ska samtidigt bevisligen sända en eftergranskningsrapport som gäller aktiebolaget och vid behov en eftergranskningsrapport som gäller köparens egen lägenhet för kännedom till köparna. Köparna ska samtidigt underrättas om när säkerheten frigörs samt om hur köparen enligt 2 kap. 18 a § ska förfara om denne vill hindra att säkerheten frigörs.

Vid eftergranskningsstämman ska säljaren lägga fram eftergranskningsrapporten samt klargöra hur bostadssammanslutningen enligt 2 kap. 18 a § ska förfara om den vill hindra att säkerheten frigörs.

Bostadssammanslutningen och observatören för byggnadsarbetet ska ges tillfälle att vid stämman framföra sin åsikt om eftergranskningsrapporten och reparationsläget. Säljaren ska vid eftergranskningsstämman sätta upp ett protokoll, i vilket ska ingå eftergranskningsrapporten och anteckningar om eventuella anmärkningar av bostadssammanslutningen och observatören för byggnadsarbetet om eftergranskningsrapporten och reparationsläget samt en redogörelse för hur köparen och bostadssammanslutningen enligt 2 kap. 18 a § ska förfara om de vill hindra att säkerheten frigörs. Säljaren ska bevisligen och utan dröjsmål sända protokollet till köparna, bostadssammanslutningen och observatören för byggnadsarbetet.

Den kallelse och rapport som avses i 1 mom. och det protokoll som avses i 3 mom. kan också sändas elektroniskt, om köparen eller någon annan mottagare som avses i momentet i sina kontaktuppgifter har angett en e-postadress eller något annat elektroniskt kommunikationsmedel som gör det möjligt att lagra och reproducera protokollet i elektronisk form. Handlingarna får dock sändas elektroniskt till köparen och aktiebolaget endast om avsändaren har sänt en avisering och det inte i samband med att aviseringen sänds är uppenbart att mottagaren inte har fått den. Om inte något annat visas, anses mottagaren fått del av protokollet den tredje dagen efter det att aviseringen sändes till mottagaren.

Köparen får inte åberopa ett fel, om han eller hon inte vid årsgranskningen eller inom den tid som anges i 18 f § 4 mom. anmäler ett fel som borde ha upptäckts senast vid årsgranskningen (reklamation).

Om en bostadsaktie eller någon annan sådan andel i en sammanslutning som ger rätt att besitta en bostadslägenhet har börjat bjudas ut till försäljning till en konsument innan byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt bostadssammanslutningens samtliga byggnader eller tillbyggda bostadslägenheter för användning och en bolagsstämma enligt 2 kap. 23 § ska ordnas i bostadssammanslutningen, förlorar köparen sin rätt att åberopa felet när tio år har förflutit från det att bolagsstämman har hållits. I annat fall förlorar köparen sin rätt att åberopa felet när tio år har förflutit från det att byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt sammanslutningens samtliga byggnader för ibruktagande vid den slutsyn som avses i 122 § i bygglagen.

Om inte något annat har avtalats, ska köparen betala köpesumman vid samma tidpunkt som köparen får bostaden i sin besittning och samtycket till registrering av köparens förvärv i aktielägenhetsregistret ges. Vederlag som uppbärs för de tilläggs- och ändringsarbeten som inte ingår i köpesumman ska betalas när arbetena har slutförts.

Säljaren får inte häva köpet på grund av köparens dröjsmål med betalningen efter det att samtycket till registrering av köparens förvärv i aktielägenhetsregistret har getts, och inte heller efter det att köparen har fått bostaden i sin besittning, om inte något annat följer av ett äganderättsförbehåll.

Ett avtal enligt vilket köparens skadestånd fastställs schematiskt som en viss andel av köpesumman eller enligt någon annan standard är giltigt, om den avtalsenliga ersättningen är skälig med hänsyn till den skada som hävningen eller frånträdandet av avtalet i allmänhet medför och bestämmelserna i denna paragraf. I en situation där köparen har frånträtt köpet i enlighet med 32 § anses som sådan skälig ersättning högst fem procent av bostadens skuldfria pris. Dessutom ska köparen betala sådana tilläggs- och ändringsarbeten som köparen beställt och som inte ökar bostadens värde vid vidareförsäljning.

Köpeobjektet är behäftat med ett ekonomiskt fel, om

3) de ekonomiska förpliktelser eller det ekonomiska ansvar som sammanhänger med innehavet eller användningen av bostaden på grund av ett oförutsett fel eller en oförutsedd brist som uppdagats i bostaden eller andra delar av fastigheten efter köpslutet har visat sig vara betydligt större än vad köparen haft grundad anledning att förutsätta, eller

4) de ekonomiska förpliktelser eller det ekonomiska ansvar som sammanhänger med innehavet eller användningen av bostaden på grund av en oförutsedd omständighet som uppdagats efter köpslutet har visat sig vara betydligt större än vad köparen haft grundad anledning att förutsätta på basis av uppgifterna om köpeobjektet.

Stiftande delägare och andra i 4 kap. avsedda säljare ska se till att byggnadstillsynsmyndigheten i samband med slutsyn lämnas ett intyg över insolvenssäkerhet som ställts enligt 2 kap. 19 § eller 4 kap. 3 a §. Den som förvarar skyddsdokument eller i 4 kap. 3 a § avsedda fall den som beviljat säkerhet ska på begäran utfärda ett intyg över säkerheten. Av intyget ska det framgå vilket byggnadsprojekt intyget gäller, vilket slags säkerhet som har ställts och till förmån för vem säkerheten gäller. Bestämmelser om byggnadstillsynsmyndighetens skyldighet att underrätta Konkurrens- och konsumentverket om att intyg saknas finns i 124 § i bygglagen.

Denna lag träder i kraft den 20 .

Om aktier eller andelar i en bostadssammanslutning eller tillbyggda bostadslägenheter för bostadssammanslutningen har börjat bjudas ut till försäljning till en konsument före ikraftträdandet av denna lag, tillämpas bestämmelserna i 2 kap. 5 §, 8 § 2 mom., 11 a § 5, 8 och 9 punkten, 15 § 3 och 4 mom., 17 a § 3 mom., 18 och 18 a §, 19 b § 2 mom., 20 § 1 mom., 21 § 1 mom. samt 22 § sådana de lyder vid ikraftträdandet av denna lag. På sådana aktier och andelar i en bostadssammanslutning och på tillbyggda bostadslägenheter för bostadssammanslutningen tillämpas inte 2 kap. 11 a § 2 a, 2 b och 7 a punkten, 15 § 5 mom. eller 22 a och 22 b §.

Bestämmelserna i 3 kap. tillämpas inte på avtal om köprätt som ingåtts före ikraftträdandet av denna lag.

Om bygglov för en byggnad eller för tillbyggda bostadslägenheter har beviljats före ikraftträdandet av denna lag, tillämpas bestämmelserna i 4 kap. 18 § 1 och 3 mom., 18 a § och 19 § 1 mom. sådana de lyder vid ikraftträdandet av denna lag. På sådana aktier och andelar i en bostadssammanslutning och på tillbyggda bostadslägenheter för bostadssammanslutningen tillämpas inte 4 kap. 18 c–18 g och 18 i §.

Bestämmelserna i 6 kap. 20 § 1 mom. 4 punkten tillämpas inte på avtal som ingåtts före ikraftträdandet av denna lag.