Reform av bostadsrättshus och boendevurval

Ett bostadsrättsavtal ska ingås och ändras skriftligen. Ett muntligt avtal och ett muntligt avtalsvillkor binder inte bostadsrättshavaren. Av bostadsrättsavtalet ska åtminstone framgå

4) bruksvederlagets belopp när besittningsförhållandet inleds samt bruksvederlagets grunder.

Vid val av boende till statligt stödda bostadsrättsbostäder ska bestämmelserna i detta kapitel iakttas. Den sammanslutning som äger bostadsrättshuset väljer bostadsrättshavarna bland sökande som behöver en bostadsrättsbostad i den ordning ansökningarna kommit in.

Den som ansöker om bostadsrätt ska vid ansökan om bostad ha fyllt 18 år. En bostadsrättsbostad eller grupp av bostadsrättsbostäder kan riktas till personer som hör till en särskilt angiven åldersgrupp eller någon annan specialgrupp, om detta har meddelats på behörigt sätt och offentligt då bostadsrätterna förklarades lediga att sökas.

I en situation som avses i 1 mom. ska som bostadsrättshavare godkännas den av sökandena vars ansökan har kommit in först.

Den sammanslutning som äger bostadsrättshuset ska föra register över de uppgifter som gäller valet av boende (registret för val av boende ). I registret får införas namn, personbeteckning och kontaktuppgifter för den person eller det hushåll som ansöker om bostad, uppgift om när ansökan kommit in samt de uppgifter som sökanden har uppgett om den bostad som söks. I registret får också införas uppgifter om den person eller det hushåll som fått en bostad och om bostaden i fråga.

Uppgifter ur registret för val av boende får lämnas ut på begäran i anonymiserad form till kommunen för bostadspolitiska informationsbehov och planering av markanvändningen. Bestämmelser om utlämnande av uppgifter till Centralen för statligt stött bostadsbyggande finns i 103 §.

En sammanslutning som äger bostadsrättshus ska bland de sökande som uppfyller förutsättningarna enligt 12–14 § välja den vars ansökan har kommit in först till bostadsrättshavare.

Med avvikelse från den ordning i vilken ansökningarna kommit in och behovsprövningen ges följande sökande företräde i valet av boende i denna ordning:

1) en bostadsrättshavare som avstår från sin bostadsrätt till följd av ett förfarande som föreskrivs i 88 eller 88 a §,

2) bostadsrättshavare som byter bostadsrättsbostad sinsemellan,

3) bostadsrättshavare som bor i samma bostadsrättsobjekt där den bostadsrättsbostad som är föremål för ansökan finns.

Vid valet av sådana sökande med företrädesrätt som avses i 2 mom. tillämpas inte det krav på behov av bostadsrättsbostad som föreskrivs i 13 §. Om fler än en sökande ur samma företrädesgrupp som består av i 1 eller 3 punkten i det nämnda momentet avsedda sökande ansöker om samma lägenhet ska den sökande vars bostadsrättsavtal är äldst väljas. Om avtalen har undertecknats på samma dag avgörs företrädesordningen genom lottning.

Närmare bestämmelser om val av bostadsrättshavare på basis av den ordning i vilken ansökningarna kommit in och om företrädesordningen enligt denna paragraf får utfärdas genom förordning av statsrådet.

När det gäller ett enskilt bostadsrättshus har boendekommittén rätt att

10) för det samarbetsorgan mellan den sammanslutning som äger bostadsrättshuset och bostadsrättshavarna som avses i 45 § göra framställningar om ärenden som framkommer i boendeförvaltningen i det enskilda bostadsrättshuset och andra ärenden som ska behandlas,

11) följa utvecklingen av nyttjandegraden för huset och av antalet uthyrda bostäder,

12) behandla ansökan om befrielse av huset från begränsningar, grunderna för ansökan och följderna av den samt lämna utlåtande i ärendet.

Den sammanslutning som äger bostadsrättshuset får inte häva ett bostadsrättsavtal på någon av de grunder som anges i 69 § 1 mom. 3–6 punkten, om sammanslutningen inte gett bostadsrättshavaren en skriftlig varning. Bestämmelser om delgivning av varning finns i 111 a §.

Bestämmelser om delgivning av meddelande om hävning finns i 111 a §.

Utöver det som föreskrivs i 88 § kan Centralen för statligt stött bostadsbyggande på villkor som centralen ställer befria ett bostadsrättshus från begränsningarna enligt denna lag i fråga om användning och överlåtelse, om

1) det inte finns efterfrågan på lägenheterna i huset som bostadsrättsbostäder och endast en tredjedel eller mindre än en tredjedel av lägenheterna i huset därför besitts av bostadsrättsinnehavare, eller

2) huset är i behov av ombyggnad och Centralen för statligt stött bostadsbyggande inte godkänner räntestödslån för ombyggnad av bostadsrättshus enligt 20 § i lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån för renovering av huset.

I de situationer som avses i 1 mom. förutsätter befrielse från begränsningarna utöver det som föreskrivs i 88 § att

1) den sammanslutning som äger bostadsrättshuset återbär bostadsrättsavgifterna inklusive justeringar i enlighet med 56 § till de återstående bostadsrättshavarna och den sammanslutning som äger bostadsrättshuset ersätter skäliga flyttkostnader om bostadsrättshavaren flyttar till en annan bostad på grund av befrielse från begränsningarna,

2) ansökan om befrielse från begränsningar och följderna av befrielsen för bostadsrättshavarna har behandlats i boendeförvaltningsförfarande i bostadsrättsobjektet samt i samarbetsorganet,

3) den sammanslutning som äger bostadsrättshuset erbjuder bostadsrättshavarena) rätt att lösa in sin lägenhet, eller b) rätt att fortsätta att bo i lägenheten på basis av ett hyresavtal som gäller tills vidare eller en annan bostadsrätts- eller hyresbostad på orten, om bostadsrättshavaren inte vill utnyttja den rätt som avses i a-punkten,

4) de godtagbara årliga kapitalutgifterna och utgifterna för skötseln av bostadsrättshuset under de två föregående åren inte har kunnat täckas med de bruksvederlag eller hyror som tas ut för lägenheterna i huset,

5) situationen enligt 1 mom. inte beror på att den sammanslutning som äger bostadsrättshuset uppsåtligen eller av vårdslöshet förfarit klandervärt eller gjort sig skyldig till försummelse, och

6) den sammanslutning som äger bostadsrättshuset innan huset befrias från begränsningar har vidtagit åtgärder som främjar en sundare ekonomi i huset.

Den som äger huset ska ombilda ägandet av huset till bostadsaktiebolagsform och erbjuda bostadsrättshavaren tillfälle att lösa in de aktier som berättigar till besittning av den lägenhet som bostadsrättshavaren besitter. Aktierna ska erbjudas för inlösen till det gängse pris som godkänts av Centralen för statligt stött bostadsbyggande eller till ett pris som fastställts av Centralen för statligt stött bostadsbyggande och som motsvarar det ursprungliga anskaffningsvärdet justerat med byggnadskostnadsindex, beroende på vilket pris som är lägre. Från inlösningspriset ska en eventuell skuldandel för lägenheten dras av, om den utgör en belastning på aktierna. Bostadsaktiebolag får inte av en delägare som löst in aktierna ta ut bolagsvederlag till kostnaderna för och amorteringarna på ett lån som eventuellt kvarstår på bolagets ansvar och som beviljats med annat än statligt stöd för uppförande och ombyggnad av huset, om inte inlösaren har åtagit sig att ansvara för låneandelen som en del av köpesumman. Om bostadsrättshavaren löser in de aktier som berättigar till besittning av bostaden ska återbäringen enligt 56 § av bostadsrättsavgiften inklusive justeringar avdras från inlösningspriset och kvitteras som betald som en del av inlösningspriset för bostadsrättsbostaden. Köpeavtalet ska innehålla ett villkor av vilket kvitteringen framgår.

Den vinst som eventuellt fås som följd av befrielse från begränsningar ska kvarstå hos den sammanslutning som äger bostadsrättshuset, och den ska beaktas i sammanslutningen vid fastställandet av bruksvederlagen för de följande åren.

Närmare bestämmelser om det förfarande som ska tillämpas vid beviljande av befrielse från begränsningar och om de förutsättningar för befrielse från begränsningar som ska tillämpas enligt denna paragraf får utfärdas genom förordning av statsrådet.

I situationer som avses i 88 a § upphör bostadsrättsavtalet att gälla fyra månader från den sista dagen i den kalendermånad under vilken Centralen för statligt stött bostadsbyggande har godkänt befrielsen från begränsningar eller, om befrielsen från begränsningar har varit villkorlig, efter det att centralen har konstaterat att villkoren uppfyllts.

Bostadsrättshavaren ska ges ett skriftligt meddelande om att bostadsrättsavtalet upphör att gälla, och till meddelandet ska fogas ett beslut om befrielse från begränsningar från Centralen för statligt stött bostadsbyggande eller, om befrielsen från begränsningar har varit villkorlig, centralens skriftliga bekräftelse på att villkoren har uppfyllts. I meddelandet ska tidpunkten då bostadsrättsavtalet upphör att gälla anges. Bestämmelser om delgivning av meddelande finns i 111 a §.

Om bostadsrättshavaren utnyttjar sin rätt att fortsätta bo i lägenheten på basis av ett hyresavtal som gäller tills vidare, får hyresvärden säga upp hyresförhållandet så att det upphör att gälla tidigast två år från det att hyresförhållandet började.

Då ett statligt stött bostadsrättshus eller de aktier som medför rätt att besitta bostadslägenheter i huset har befriats från begränsningarna i fråga om användning och överlåtelse enligt denna lag i enlighet med 88 eller 88 a § och de anteckningar som avses i 89 § har utplånats på behörigt sätt, upphör även tillämpningen av denna lag och bestämmelser som utfärdats med stöd av den på bostadsrättshuset och på de aktier som medför rätt att besitta bostadslägenheter i huset.

Om det vitesförfarande som avses i 104 § inte bedöms vara tillämpligt på försummelsen eller på förfaranden som strider mot bestämmelserna, kan Statskontoret utifrån en anmälan från Centralen för statligt stött bostadsbyggande eller på eget initiativ påföra en sammanslutning som äger ett statligt stött bostadsrättshus en påföljdsavgift, om sammanslutningen

3) inkluderar andra kostnader i bruksvederlagen än vad som i 34 § föreskrivs om kostnader som omfattas av självkostnadsprincipen eller underlåter att konkurrensutsätta upphandlingar i enlighet med 37 §,

4) underlåter i väsentlig grad att ge boendeförvaltningen betydelsefulla uppgifter i enlighet med 50 §, eller

5) underlåter att iaktta förutsättningarna i 88 a § för befrielse från begränsningar eller villkoren i ett beslut om befrielse från begränsningar som fattats av Centralen för statligt stött bostadsbyggande.

Omprövning av ett i 88 a § avsett beslut av Centralen för statligt stött bostadsbyggande får också begäras av en bostadsrättshavare som bor i det bostadsrättshus som beslutet gäller.

Meddelanden som avses i denna lag kan delges per post genom brev till den postadress som mottagaren vanligen använder eller genom att de sänds via en elektronisk kommunikationskanal, om avsändaren och mottagaren har kommit överens om att använda den elektroniska kommunikationskanalen. Användning av en elektronisk kommunikationskanal förutsätter dessutom att avsändaren inte visste och inte heller borde ha vetat att mottagaren på grund av åldrande, funktionsnedsättning eller någon annan därmed jämförbar orsak är förhindrad att använda den överenskomna elektroniska kommunikationskanalen.

Avsändaren har fullgjort sin delgivningsskyldighet, om meddelandet har delgetts på det sätt som föreskrivs i 1 mom. och brevet inte returneras till avsändaren eller om det inte i samband med att det elektroniska meddelandet sänds är uppenbart att mottagaren inte har fått det. Om inte något annat visas, anses delfåendet ha skett den sjunde dagen efter det att meddelandet postades och vid användning av den överenskomna elektroniska kommunikationskanalen den tredje dagen efter det att meddelandet sändes.

Ett meddelande som gäller två eller flera parter i bostadsrättsavtalet gemensamt får, om inte något annat har avtalats, delges en av de solidariskt ansvariga parterna. Den som tagit emot meddelandet ska informera de övriga solidariskt ansvariga parterna om meddelandet.

En part i bostadsrättsavtalet ska utan dröjsmål meddela den andra parten ändringar i sin postadress och elektroniska kontaktinformation.

Den varning som avses i 70 § samt de meddelanden som avses i 71 och 88 b § ska delges bevisligen. Meddelandet eller varningen anses ha delgetts bevisligen också då när det vid delgivningen har iakttagits vad som föreskrivs om delgivning av stämning.

Avsändaren har fullgjort sin delgivningsskyldighet i fråga om ett meddelande eller en varning som avses i 1 mom. också då när denne har verkställt den elektroniska delgivningen på det sätt som föreskrivs i 111 § 1 och 2 mom. och dessutom genom en annan elektronisk kommunikationskanal som mottagaren av delgivningen med fog kan antas använda sänt en avisering om att delgivningen är tillgänglig. En förutsättning är också att det inte i samband med att aviseringen sänds är uppenbart att mottagaren inte har fått den. Om inte något annat visas, anses mottagaren ha fått del av meddelandet och varningen den tredje dagen efter det att aviseringen sändes till mottagaren.

En part i ett bostadsrättsavtal ska utan dröjsmål meddela ändringar i den kontaktinformation som behövs för att sända en avisering.

Denna lag träder i kraft den 20 .

På val av boende tillämpas till och med den 31 december 2028 de bestämmelser som gällde vid ikraftträdandet av denna lag.