More flexible terms for mortgages
Act amending the Credit Institutions Act and related acts
The maximum repayment period for home loans will be extended from 30 to 35 years, and the loan cap on home loans can be raised more flexibly during economic downturns. At the same time, more flexible terms depending on the economic cycle will be enabled for housing company loans on new residential developments.
- Status
- Passed with amendments
- Submitted
- 11 Dec 2025
- Latest event
- 22 Apr 2026
- Votes
- 1
- Speeches
- 25
- Confirmed
- 8 May 2026
- Statute
- 352/2026
- Source
- eduskunta.fi ↗
What is proposed
The statutory maximum repayment period for consumer home loans is extended from 30 to 35 years, and the Financial Supervisory Authority is given the power to raise the maximum loan-to-collateral ratio (loan cap) from 90 per cent to up to 95 per cent for buyers other than first-time buyers as well. In addition, an authorisation will be added to the act to prescribe by government decree, depending on the economic cycle, the maximum loan share (60–70 per cent), interest-only periods (1–2 years) and maximum loan term (30–35 years) for housing company loans. The provision on administrative fines imposed by the Financial Supervisory Authority is simultaneously updated in line with amendments to the EU Benchmarks Regulation.
What it means
The changes will enter into force on 1 April 2026 and affect homebuyers, lenders and the construction sector. Homebuyers will be able to agree on longer repayment periods than before, which may reduce monthly instalments or enable borrowing larger amounts, although total interest expenses over the loan term will increase. If the Financial Supervisory Authority raises the loan-to-collateral ratio, the required self-financing share or the need for additional collateral will decrease. Banks and lenders will be able to offer loans of 30–35 years, and for construction companies, cyclical flexibility in housing company loans may make it easier to launch new developments and conduct home sales during a downturn.
How Parliament voted
The act ultimately passed without a vote: no MP proposed rejecting it in the final reading. The only vote concerned a detail of the act.
Dissenting opinion · Käsittelyn pohja: mietintö JAA / Oras Tynkkysen ehdotus (vl) EI
Rejected by 156–20.
The SDP and the Centre voted with the government. 23 MPs were absent. Minutes ↗
Filled dot = yes, ring = no, grey = absent. Point at a dot to see the MP. Seats follow the current seating plan (updated 18 Sep 2026).
A passed act does not enter into force immediately: the President of the Republic confirms it, and it enters into force on the date set in the act. This act was confirmed on 8 May 2026.
Debate in the chamber
What was argued and where each group stood, followed by MPs' speeches verbatim from the parliamentary record. Speeches are shown in their original language.
25 speeches · 3 debates
Key points of the debate
The debate addressed extending repayment periods for home loans and making the loan cap more flexible in order to boost the housing market and the construction sector. The proposal's objectives received broad cross-party support between the Government and the opposition, but extending the loan period up to 40 years as proposed by the Commerce Committee, and the resulting risks of indebtedness, divided opinions.
- Should the maximum period for home loans be limited to 35 years or extended to 40 years?
- Do longer loan terms excessively increase households' total interest expenses and the risks to the financial system?
- In addition to flexible loan terms, is an exemption from transfer tax for first-time buyers also needed to restart the housing market?
- National Coalition PartyIn favour
The National Coalition Party supports the proposal and the further extension of loan terms made in the committee, as more flexible financing terms generate economic growth, dismantle over-regulation and make it easier for families to buy a home.
”Nyt esitetty maltillinen jousto asuntorahoituksen sääntelyyn varmistaa, että asunnon vaihtaminen, asuminen ja rakentaminen eivät pysähdy kohtuuttomien reunaehtojen vuoksi.”
— Juha Hänninen - Finns PartyIn favour
The Finns Party supports making regulation more flexible, as it lowers monthly instalments, supports the housing market and construction, and enables more people to purchase a home without a significant risk of over-indebtedness.
”Tärkeintä tässä esityksessä on, että se vahvistaa kasvun edellytyksiä. Se helpottaa ensiasunnon ostamista ja mahdollistaa asunnon hankinnan nuorempana.”
— Ari Koponen - Swedish People's PartyIn favour
The Swedish People's Party supports easing loan terms so that the housing market and the construction sector recover and more flexible financing leaves households with more funds for consumption and investment.
”Elikkä näen, että on tärkeää, että nyt luodaan edellytyksiä ja että kaikki haluavat nyt sitten saada myös enemmän rakentamista Suomeen. Se on ensisijaisen tärkeää.”
— Mikko Ollikainen - Christian DemocratsIn favour
The Christian Democrats consider the reform necessary to support families and economic growth, while pointing out the need for responsibility and the interest costs of long loan terms.
”Kristillisdemokraattien mielestä notkeampi rahoitusjärjestelmä auttaa sekä ensiasunnon ostajia että niitä, jotka haluavat siirtyä suurempiin koteihin perheen kasvaessa.”
— Päivi Räsänen - Social DemocratsIn favour with reservations
The Social Democrats support measures to stimulate the housing market and the extension of loan terms, but are concerned about households' growing interest expenses and the risks of housing company loans, and call for the reinstatement of the transfer tax exemption for first-time buyers alongside them.
”Tämä pidempi takaisinmaksuaika keventää asuntovelallisten taakkaa hankalana aikana ja tuo hieman tilaa siihen omaan talouteen, muiden menojen kattamiseen.”
— Lotta Hamari - GreensIn favour with reservations
The Greens accept the moderate extension of the loan period in the Government's original proposal, but oppose the 40-year maximum period proposed by the committee due to risks to financial stability and over-indebtedness.
”Eli näillä sanoilla kannatan edustaja Tynkkysen tekemää esitystä siitä, että hallituksen esitys hyväksytään muuttamattomana.”
— Tiina Elo
This digest was generated by AI from 25 speeches 13 Sep 2026. Group positions are read from the speeches, not from votes; quotations were checked verbatim against the record.
Keskustelu päättyi. Asia lähetettiin talousvaliokuntaan.
Yleiskeskustelu päättyi ja asian käsittely keskeytettiin.
Keskustelu päättyi. Eduskunta hyväksyi ensimmäisessä käsittelyssä sisällöltään päätetyt, hallituksen esitykseen HE 190/2025 vp sisältyvät 1.—4. lakiehdotuksen. Lakiehdotusten toinen käsittely päättyi. Asian käsittely päättyi.
Stages of consideration
The bill's path from the preliminary debate to the decision, as recorded by Parliament.
- 11 Dec 2025Eduskuntakäsittelyn vireilletulo · Valtiovarainministeriö
- 18 Feb 2026Lähetekeskustelu · Täysistunto
- 25 Mar 2026Valiokunnan mietintö tai lausunto · talousvaliokunta
- 8 Apr 2026Ensimmäinen käsittely · Täysistunto
- 14 Apr 2026Toinen käsittely · Täysistunto
- 21 Apr 2026Eduskunnan vastaus ja kirjelmä
Decisions by law proposal4
- 1Laki luottolaitostoiminnasta annetun lain 15 luvun 11 ja 11 a §:n muuttamisestaHyväksytty muutettuna · 352/2026 · 8 May 2026
- 2Laki eräiden luotonantajien ja luotonvälittäjien rekisteröinnistä annetun lain 14 ja 15 §:n muuttamisestaHyväksytty muutettuna · 353/2026 · 8 May 2026
- 3Laki kuluttajansuojalain 7 a luvun 14 a §:n muuttamisestaHyväksytty muutettuna · 354/2026 · 8 May 2026
- 4Laki Finanssivalvonnasta annetun lain 40 §:n muuttamisestaHyväksytty · 355/2026 · 8 May 2026
Proposed law text
The law proposals in the bill as the Government presented them. The final act may differ after committee consideration.
The law text is shown in Finnish or Swedish from Parliament's official documents; it is not translated into English.
1.Laki luottolaitostoiminnasta annetun lain 15 luvun 11 ja 11 a §:n muuttamisesta
Eduskunnan päätöksen mukaisesti muutetaan luottolaitostoiminnasta annetun lain (610/2014) 15 luvun 11 §:n 3 momentti ja 11 a §, sellaisina kuin ne ovat laissa 183/2023, sekä lisätään 15 luvun 11 §:ään, sellaisena kuin se on laissa 183/2023, uusi 4 momentti, jolloin nykyinen 4 ja 5 momentti siirtyvät 5 ja 6 momentiksi, seuraavasti:
15 luku – Menettelytavat asiakasliiketoiminnassa
11 §Enimmäisluototussuhde
Finanssivalvonta voi rahoitusvakauteen kohdistuvien riskien poikkeuksellisen kasvun rajoittamiseksi päättää alentaa 2 momentissa säädettyjä luoton enimmäismääriä enintään 10 prosenttiyksiköllä. Finanssivalvonta voi asuntomarkkinoiden laskusuhdanteen rajoittamiseksi päättää nostaa 2 momentissa säädettyä luoton enimmäismäärää muun kuin ensiasunnon hankintaa varten otetun luoton osalta enintään 5 prosenttiyksiköllä. Finanssivalvonta voi myös rajoittaa muiden vakuuksien kuin esinevakuuksien huomioon ottamista luototussuhdetta laskettaessa, jos se on tarpeen tässä momentissa tarkoitettujen riskien hallitsemiseksi.
Finanssivalvonnan on vähintään vuosittain tehtävä päätös 3 momentin nojalla tehdyn päätöksen muuttamisesta tai voimassaolon jatkamisesta. Finanssivalvonnan on internetsivustollaan julkistettava periaatteet, joita se noudattaa mainitun momentin soveltamisedellytysten arvioinnissa. Päätöksen valmisteluun sovelletaan, mitä 10 luvun 4 §:ssä säädetään muuttuvaa lisäpääomavaatimusta koskevan päätöksen valmistelusta lukuun ottamatta mainitun pykälän 2 momentissa säädettyä määräaikaa.
11 a §Asuntoyhteisöluottoja koskevat rajoitukset
Luottolaitos saa myöntää asunto-osakeyhtiölle luottoa asuntokauppalain (843/1994) 1 luvun 5 §:ssä tarkoitetussa rakentamisvaiheessa enintään määrän, joka vastaa 60 prosenttia myytäväksi tarjottavien asunto-osakkeiden velattomasta hinnasta. Valtioneuvoston asetuksella voidaan kuitenkin korottaa edellä tarkoitettua määrää enintään 10 prosenttiyksiköllä.
Edellä 1 momentissa tarkoitettua luottoa koskeva sopimus ei saa sisältää ehtoja, joiden mukaan velan pääomaa ei lyhennetä säännöllisesti viiden ensimmäisen vuoden aikana siitä, kun rakentamisvaihe on päättynyt asuntokauppalain 1 luvun 5 §:n 2 momentin mukaisesti. Luottosopimuksessa saadaan kuitenkin sopia:
1) lyhennysvapaasta tai velan pääoman säännöllistä lyhennystä pienemmistä maksueristä rakentamisvaiheen päättymisestä lukien enintään 12 kalenterikuukauden ajan tai valtioneuvoston asetuksella säädetyn ajan, kuitenkin enintään 24 kalenterikuukautta rakentamisvaiheen päättymisestä lukien;
2) tilapäisistä maksujärjestelyistä, jotka ovat välttämättömiä asunto-osakeyhtiön maksuvalmiuden turvaamiseksi.
Lisäksi 1 momentissa tarkoitetun luoton takaisinmaksuaika saa olla enintään 30 vuotta luoton nostamispäivästä tai, jos luotto nostetaan erissä, viimeisestä erästä, kuitenkin viimeistään rakentamisvaiheen päättymisestä lukien. Valtioneuvoston asetuksella voidaan pidentää edellä tarkoitettua takaisinmaksuaikaa enintään viidellä vuodella. Luottolaitos saa kuitenkin 10 prosentin osuudessa asuntoyhteisöluottojen luotonannon kokonaismäärästä kullakin vuosineljännesjaksolla poiketa enimmäistakaisinmaksuajasta. Talletuspankkien yhteenliittymästä annetussa laissa tarkoitettuun yhteenliittymään kuuluvien jäsenluottolaitosten osalta prosenttiosuus lasketaan yhteenliittymän tasolla.
Mitä tässä pykälässä säädetään asunto-osakeyhtiöstä ja asunto-osakkeesta, koskee myös muuta asuntoyhteisöä ja asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavaa yhteisöosuutta.
§
Tämä laki tulee voimaan päivänä kuuta 20 .
2.Laki eräiden luotonantajien ja luotonvälittäjien rekisteröinnistä annetun lain 14 ja 15 §:n muuttamisesta
Eduskunnan päätöksen mukaisesti muutetaan eräiden luotonantajien ja luotonvälittäjien rekisteröinnistä annetun lain (186/2023) 14 §:n 3 momentti ja 15 § sekä lisätään 14 §:ään uusi 4 momentti, jolloin nykyinen 4 ja 5 momentti siirtyvät 5 ja 6 momentiksi, seuraavasti:
14 §Enimmäisluototussuhde
Finanssivalvonta voi rahoitusvakauteen kohdistuvien riskien poikkeuksellisen kasvun rajoittamiseksi päättää alentaa 2 momentissa säädettyjä luoton enimmäismääriä enintään 10 prosenttiyksiköllä. Finanssivalvonta voi asuntomarkkinoiden laskusuhdanteen rajoittamiseksi päättää nostaa edellä 2 momentissa säädettyä luoton enimmäismäärää muun kuin ensiasunnon hankintaa varten otetun luoton osalta enintään 5 prosenttiyksiköllä. Finanssivalvonta voi myös rajoittaa muiden vakuuksien kuin esinevakuuksien huomioon ottamista luototussuhdetta laskettaessa, jos se on tarpeen tässä momentissa tarkoitettujen riskien hallitsemiseksi.
Finanssivalvonnan on vähintään vuosittain tehtävä päätös 3 momentin nojalla tehdyn päätöksen muuttamisesta tai voimassaolon jatkamisesta. Finanssivalvonnan on internetsivustollaan julkistettava periaatteet, joita se noudattaa mainitun momentin soveltamisedellytysten arvioinnissa. Päätöksen valmisteluun sovelletaan, mitä luottolaitostoiminnasta annetun lain 10 luvun 4 §:ssä säädetään muuttuvaa lisäpääomavaatimusta koskevan päätöksen valmistelusta lukuun ottamatta mainitun pykälän 2 momentissa säädettyä määräaikaa.
15 §Asuntoyhteisöluottoja koskevat rajoitukset
Luotonantaja saa myöntää asunto-osakeyhtiölle luottoa asuntokauppalain (843/1994) 1 luvun 5 §:ssä tarkoitetussa rakentamisvaiheessa enintään määrän, joka vastaa 60 prosenttia myytäväksi tarjottavien asunto-osakkeiden velattomasta hinnasta. Valtioneuvoston asetuksella voidaan kuitenkin korottaa edellä tarkoitettua määrää enintään 10 prosenttiyksiköllä.
Edellä 1 momentissa tarkoitettua luottoa koskeva sopimus ei saa sisältää ehtoja, joiden mukaan velan pääomaa ei lyhennetä säännöllisesti viiden ensimmäisen vuoden aikana siitä, kun rakentamisvaihe on päättynyt asuntokauppalain 1 luvun 5 §:n 2 momentin mukaisesti. Luottosopimuksessa saadaan kuitenkin sopia:
1) lyhennysvapaasta tai velan pääoman säännöllistä lyhennystä pienemmistä maksueristä rakentamisvaiheen päättymisestä lukien enintään 12 kalenterikuukauden ajan tai valtioneuvoston asetuksella säädetyn ajan, kuitenkin enintään 24 kalenterikuukautta rakentamisvaiheen päättymisestä lukien;
2) tilapäisistä maksujärjestelyistä, jotka ovat välttämättömiä asunto-osakeyhtiön maksuvalmiuden turvaamiseksi.
Lisäksi 1 momentissa tarkoitetun luoton takaisinmaksuaika saa olla enintään 30 vuotta luoton nostamispäivästä tai, jos luotto nostetaan erissä, viimeisestä erästä, kuitenkin viimeistään rakentamisvaiheen päättymisestä lukien. Valtioneuvoston asetuksella voidaan pidentää edellä tarkoitettua takaisinmaksuaikaa enintään viidellä vuodella. Luotonantaja saa kuitenkin 10 prosentin osuudessa asuntoyhteisöluottojen luotonannon kokonaismäärästä kullakin vuosineljännesjaksolla poiketa enimmäistakaisinmaksuajasta.
Mitä tässä pykälässä säädetään asunto-osakeyhtiöstä ja asunto-osakkeesta, koskee myös muuta asuntoyhteisöä ja asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavaa yhteisöosuutta.
§
Tämä laki tulee voimaan päivänä kuuta 20 .
3.Laki kuluttajansuojalain 7 a luvun 14 a §:n muuttamisesta
Eduskunnan päätöksen mukaisesti muutetaan kuluttajansuojalain (38/1978) 7 a luvun 14 a §, sellaisena kuin se on laissa 188/2023, seuraavasti:
7 a luku – Asunto-omaisuuteen liittyvät kuluttajaluotot
14 a §Asuntoluoton enimmäistakaisinmaksuaika
Luotonantaja ei saa käyttää asuntoluottosopimuksessa ehtoja, joiden perusteella luoton takaisinmaksuaika luoton myöntöhetkellä muodostuu pidemmäksi kuin 35 vuotta luoton nostamispäivästä lukien. Luotonantaja saa kuitenkin 10 prosentin osuudessa asuntoluottojen luotonannon kokonaismäärästä kullakin vuosineljännesjaksolla poiketa enimmäistakaisinmaksuajasta. Talletuspankkien yhteenliittymästä annetussa laissa (599/2010) tarkoitettuun yhteenliittymään kuuluvien jäsenluottolaitosten osalta prosenttiosuus lasketaan yhteenliittymän tasolla.
§
Tämä laki tulee voimaan päivänä kuuta 20 .
4.Laki Finanssivalvonnasta annetun lain 40 §:n muuttamisesta
Eduskunnan päätöksen mukaisesti muutetaan Finanssivalvonnasta annetun lain (878/2008) 40 §:n 2 momentin 6 kohta, sellaisena kuin se on laissa 599/2021, seuraavasti:
40 §Seuraamusmaksu
Seuraamusmaksu määrätään myös sille, joka tahallaan tai huolimattomuudesta laiminlyö tai rikkoo:
6) vertailuarvoasetuksen 4–16 artiklan säännöksiä vertailuarvojen koskemattomuudesta ja luotettavuudesta, 19 a–19 c artiklan säännöksiä Euroopan unionin ilmastosiirtymää koskevista vertailuarvoista ja Euroopan unionin Pariisin sopimuksen mukaisista vertailuarvoista, 21, 22, 23, 24, 24 a, 25 ja 26 artiklan säännöksiä kriittisistä, merkittävistä sekä muista kuin merkittävistä vertailuarvoista, 27 artiklan säännöksiä vertailuarvoselvityksestä, 28 artiklan säännöksiä vertailuarvon muutoksista ja lakkaamisesta, 29 artiklan säännöksiä vertailuarvon käytöstä sekä 34 artiklan säännöksiä hallinnoijan toimiluvasta ja rekisteröinnistä;
§
Tämä laki tulee voimaan päivänä kuuta 20 .
Main content of the bill (official)
The summary and title were produced with AI on 25 Aug 2026. They are not official documents – check the details in the original bill. The title and summaries are machine translations of the Finnish AI summaries. Speeches and quotations are always shown in their original language.